В юридической практике существует такой термин как цессия, что означает «уступку требования в обязательстве другому лицу, передаче кому-либо своих прав на что-либо».

Продажа квартиры по переуступке, это хороший вариант избавиться от кредита или риска, что дом вообще не достроят. Причин, почему обычно хотят переуступить квартиру много. Например, развод, в связи с которым отпала необходимость совместного жилья. Чья-то смерть (и получение в наследство неожиданной недвижимости), желание переезда в другой город или страну, новая работа — все что угодно может заставить людей отказаться от того, чтобы получить в итоге квартиру. Также это может быть и затягивание сроков строительства, беспокойство по поводу неблагонадежности застройщика: так или иначе, до того момента, пока застройщик не выполнил, как ваш должник, все условия договора, вы имеет право переуступить ваши права третьему лицу. Условия, со стоны застройщики считаются выполненными после того, как подписан акт о передачи объекта долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве↑

Согласно 14 статье 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации… Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.»

Именно в этот период времени Вы можете осуществить цессию. После того, как передаточный акт будет подписан, переуступить квартиру будет уже нельзя. При этом договор переуступки тоже должен будет быть обязательно зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно тому же ФЗ, статья 17, «Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".»

Так что Вы должны не забыть зарегистрировать договор по переуступке квартиры в соответствующих органах — это очень важно. Вы в свою очередь обязаны передать все документы лицу, которому переуступаете договор. Застройщик, в свою очередь тоже участвует в новом договоре, и может потребовать новых условий при заключении нового договора с лицом, которому переуступили квартиру.

Переуступка по ипотеке↑

Можно переуступить квартиру, даже если она взята в кредит. Это предусматривает ФЗ «Об ипотеке (законе недвижимости)». Вы передаете третьему лицу все ваши права и обязанности по выплате кредита (ст. 47): «Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства…Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.»

Частая ситуация, когда строительство дома затягивается, и в течении этого срока может происходить многократная переуступка квартиры. Вы, как лицо, переуступающие собственность, не несете ответственность перед этим третьим лицом за неисполнение требования должника. Но несете ответственность за недействительность переданного требования. Это риск третьего лица, который должен понимать что вкладывание денег в недостроенный дом — это всегда риск, за который он платит тем, что платит меньшие деньги.