Вопросы, которые может решать общее собрание собственников↑

Согласно действующему на сегодняшний момент Жилищному кодексу РФ известно, что к компетенции общего собрания собственников в доме относятся следующие вопросы в статье 44:

• «принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
• принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
• выбор способа управления многоквартирным домом;
• принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме...»

Таким образом ясно, что общее собрание собственников — основной инструмент в руках собственников, чтобы контролировать ситуацию в доме. Иначе говоря, чтобы, например, было принято решение о способе управления дома — ТСЖ или же управление управляющей компанией, нужно, чтобы было проведено это собрание. Это далеко не так просто, как кажется. Ведь чтобы собрание было признанно легитимным, оно должно соответствовать определенным требованиям, которые закреплены в ЖК РФ.

Порядок проведения общего собрания собственников↑

Существует определенный порядок проведения собрания, чтобы он был принят. Он описан соответствующим образом в ЖК РФ в статье 45:

1. «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить общее собрание ... Сроки и порядок проведения годового общего собрания..., а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание ... может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума ... должно быть проведено повторное общее собрание.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников..., обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания ... должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников ... не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома...

5. В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Вы должны серьезно относится к каждому пункту этого порядка. Ведь несоблюдение хотя бы одного из них, может привезти к тому, что общее решение, принятое на этом собрании, будет признано нелегитимным. Были случаи, когда, например, в ряде домов были инициированы судебные процессы, и решения были признаны не действительными из-за того, пункт 5 был не соблюден — не было указано даты и места проведения собрания, или, например, не было указано, куда должны обратиться собственники с решением.

Возможно ли оспорить решение общего собрания собственников?↑

Сначала собрание должно определить специальным решением, как информировать собственников. И для последующих собраний использовать этот способ оповещения. Если извещение вывешено на общедоступной доске объявлений, но вы не удосужились подойти и прочитать – ваши проблемы. Если же принято решение оповещать другим способом (лично, письмом или еще как-то), и вас не известили, либо такого решения вообще не было, вы можете попробовать оспорить решение собрания в судебном порядке, но редко когда положительное решение суда может изменить ситуацию.

Оспоренное решение меняет ситуацию тогда, когда голос реально перевесит все остальные.

Например: для голосования надо было набрать 50 процентов+1 голос. Предположим, что общее количество собственников – 200 человек. Из них 100 это 50%. Чтобы решение было принято - должно было проголосовать 101 собственник. Голоса тех, кто не голосовал, приравниваются к тем, кто проголосовал против решения. Таким образом, если собственник вообще никак не проголосовал, то в данной ситуации его голос засчитан против инициативы. В итоге 101 голос «против», 99 «за» - получается, и решение не должно быть принято.

Но тут может вот какая загвоздка, и это главное, – «доброжелатели» могли проголосовать за вас - т.е. подделать подпись. Если это произошло, то тогда можно оспорить решение полностью или частично. В противном случае - бесполезная трата времени, сил и нервов.

Как выяснить, была ли подделана подпись? Очень просто. Собственник имеет право потребовать у ответственного за собрание (это, например, старший по подъезду) результаты голосования – и их обязаны предъявить.

Виды общих собраний собственников↑

Собрание может быть проведено в двух формах — в очной и заочной. В некоторых домах провести собрание в очной форме весьма затруднительно.

Очная форма, это когда все собственники являются на собрание в указанном месте. Чтобы решение было принято, как сказано в ЖК РФ, требуется не менее 50% голосов (т.е. 50%+1 голос), т.е. не менее половины собственников. По ряду вопросов кворум должен составлять 70%, о чем сказано в главе 6 ЖК РФ (например, решение о создании ТСЖ).

В большинстве многоквартирных домов нет даже помещений, которые бы могли вместить такое количество людей. Поэтому наиболее частый вид — заочный.

Заочное собрание собственников, как ясно из вышеизложенного положения предписывает нам оповестить всех собственников в письменном виде, с отметкой о получении, или заказным письмом, или же объявлением в помещении дома. Правда, с объявлением есть своя тонкость. В законе сказано, что объявление должно быть «размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме». Т.е. на одном из собраний должно быть принято решение о том, что все объявления об извещении о голосовании общего собрания будут висеть в указанном месте. Таким образом, собственники спокойны на счет того, что голосование может пройти «втихую», за их спиной. Также вы должны понимать и помнить, что эти объявления должны соответствовать требованиям — там должны быть обязательно указаны выше: место, и время, и ФИО человека, к которому вы можете обратиться по вопросам, связанным с голосованием, или просто проголосовать. Сейчас можно встретить много недобросовестных управляющих компаний, которые просто за спиной у пассивных собственников, подделывают протоколы голосования, и составляют нужные им решения. А собственники об этом даже не знают. Все вопросы, по которым будет проходить голосование, должны обязательно совпадать с вопросами, вынесенными в объявлении или содержащиеся в письмах — т.е. в извещениях собственников о собрании. Поэтому, нельзя вносить дополнительные вопросы по ходу голосования. Это запрещено, и этот факт сделает нелегитимным решение общего собрания собственников и все последующие протоколы по результатам. Поэтому постарайтесь как можно больше вопросов поставить на текущее голосование, ведь проведение каждого собрания — трудоемкая работа, которую часто просто физически невозможно проводить.

Необходимые проценты↑

Не менее 2/3 (74%) голосов от общего числа собственников нужно для принятия решений:

• о реконструкции дома, строительстве хозпостроек, парковочных карманов и других сооружений на земле, которая находится в общем пользовании, ремонте общего имущества (например, подъезда);
• о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество и т.п.

Также такое же количество голосов необходимо при принятии решений о пределах использования земельного участка, находящегося в общем имуществе, в т.ч. введение ограничений пользования им.

Решения о действии (реконструкции дома и проч.), в результате которого произойдет уменьшение размера общего имущества, должны приниматься единогласно, т.е. 100% голосов – положительно проголосовать должны все собственники.

Кто может голосовать на общем собрании собственников↑

Казалось бы, что голосовать должны жители. Но в законе ясно прописано, что это именно собственники. Т.е., например, жители муниципальных квартир не имеют права голосовать, за них это делает собственник, в данном случае город (уполномоченный орган). Причем важно понимать, что за 100% берется все количество собственников, а не просто квартир (у двух квартир может быть один и тот же собственник). Мало, чтобы высказался отец семейства. Необходимо, чтобы проголосовали и его родители, и жены и все остальные — в общем все те, кто являются собственниками жилья (если квартира в долевой собственности). Важно, что при этом не имеет никакого значения кто прописан в квартире. Собственник может быть в принципе не прописан, но именно его решение нужно для собрания. И наоборот, если человек прописан, но не собственник, его решение не имеет никакой юридической силы. В статье 48 ЖК РФ сказано: «1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.»

В любом случае, при проведении общего собрания собственников жилья, мы рекомендуем Вам внимательно изучить соответствующие законы в ЖК РФ. Каждый пункт статей очень важен. Иначе все труды и усилия могут оказаться бесполезными. Также мы хотим подчеркнуть, что, в нашей стране, к сожалению, существует практика подделывания подобных решений. Известно множество случаев, как подобной подделкой создавались ТСЖ и др. Для того, чтобы этого избежать, вы должны знать, что только собственники жилья могут управлять домом с помощью подобного собрания. Если Вас не устраивает управляющая компания, вы вправе ее сменить, или, например, создать ТСЖ. Вы должны знать, на что имеете права, и понимать, что от Вашего решения зависит многое.