Передавая имущество в залог, владелец, получает какие-то материальные блага взамен ему приходится поступиться некоторыми правами собственника и взять на себя определенные риски.

Зачем рисковать жильем?↑

Если вы берете кредит на крупную сумму, то ваша квартира, которую вы оставляете банку в залог, позволяет получить средства на более выгодных условиях. Предоставив кредитной организации гарантию в виде собственной жилплощади, можно снизить ставку по кредиту на 2–3%. Если речь идет об очень крупной сумме, то можно получить ипотечный кредит без первоначального взноса и увеличить размер кредитного лимита, который определит для вас банк. Причем речь идет в последнем случае не только об ипотечном, но и о любом другом целевом кредите. И это неудивительно, ведь ставка по кредиту — это, по сути, комиссия, которую банк берет за собственные риски. Чем риск выше, тем выше комиссия. Конечно, не все риски зависят от плательщика, некоторые связаны с инфляцией и политикой ЦБ. Но сейчас речь о рядовых заемщиках. Заемщик, гарантирующий свою платежеспособность, оставляя банку в залог квартиру, может считаться одним из самых безопасных, ведь риск на себя уже взял сам клиент. Он рискует своим имуществом, оставленным в залог. Причем даже если вы берете потребительский кредит, но под залог квартиры, банк, соглашающийся взять в залог квартиру, заключает с вами дополнительный договор об ипотеке.

Чем рискует владелец квартиры? ↑

Пока обстановка на работе спокойная, а ситуация в экономике стабильная никто не думает о рисках. Однако, как показал кризис 2008 года, на самом деле они вполне ощутимы. Многие неплатежеспособные заемщики в результате лишились квартир, ведь нарушая договор по кредиту, вы лишаетесь права собственности и предмет залога переходит к новому владельцу. В качестве залога банки чаще всего принимают квартиры, в которых никто не прописан, это позволяет банку без промедления пустить предмет залога с молотка, как только будет вынесено решение суда. С квартирой, где прописаны жильцы все обстоит сложнее. Выселят ли бывших владельцев, зависит от ряда юридических моментов и особенностей конкретных договоренностей между банком и заемщиком. Очевидно одно, в случае нарушения выплат по кредиту права собственности на квартиру от заемщика переходят к банку. Для этого достаточно более трех раз в течение 12 месяцев нарушить сроки внесения платежей. Банк в тридцатидневный срок уведомляет заемщика о том, что тот должен заплатить определенную сумму долга. Если заемщик отказывается выплатить сумму, банк обращается в суд. В IX Главе Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статье №50 говорится: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна». Однако до суда дело лучше не доводить, и, если нет возможности вносить ежемесячный платеж определенного размера, желательно договориться с банком о реструктуризации долга. Банки, как правило, идут навстречу и уменьшают ежемесячные платежи и срок кредита, увеличивая ставку по нему.

Однако тут мы рассмотрели негативный сценарий развития событий. Необходимо понимать, что риск потерять собственность является не единственным неудобством, с которыми сталкивается заемщик. Так как квартира является предметом залога, ее судьба уже небезразлична банку, поэтому он ограничивает некоторые права владельца.

Какие права владельца пострадают?↑

1. Конечно, собственник останется собственником, однако в его дела теперь с полным правом может вмешиваться кредитор, который так же заинтересован в том, чтобы в случае реализации негативного сценария, ему достался предмет залога в хорошем состоянии. По этой причине банк может потребовать застраховать квартиру, что увеличит стоимость полученных по кредиту средств.
2. Кроме того, владелец лишается права распоряжения, за ним лишь остается право пользования имуществом, а значит, квартиру, невозможно продать, обменять или подарить долю родственнику. 
3. Банки, как правило, вносят дополнительный пункт в договор, по которому, заемщик не может прописать в заложенную квартиру даже родственника без разрешения кредитора. Причем, совсем необязательно, что банк в данном вопросе пойдет навстречу.
4.  Любые манипуляции с квартирой так же возможны лишь с разрешения банка. То есть сдать жилье под залогом по закону вы можете лишь с позволения кредитора.

Кроме того, заемщик не имеет право «портить» залоговое имущество, без разрешения банка проводить, например, перепланировку или каким-либо еще способом намеренно снижать стоимость квартиры. Cтатья 344: «Последствия утраты или повреждения заложенного имущества»:

«1. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

2. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю». То есть на протяжении срока действия кредитного договора стоимость квартиры не может быть намеренно изменена в сторону уменьшения по сравнению с суммой зафиксированной в договоре. По сути, вы остаетесь законным владельцем жилплощади, за которой будут «присматривать».