До недавнего времени иностранцы могли купить недвижимость в Чехии только на юридическое лицо, но в мае 2009 года срок действия данного ограничения закончился. Отныне  иностранные граждане имеют право приобрести в собственность любую чешскую недвижимость: жилую, коммерческую, землю, а с мая 2011 года  - даже леса и особо охраняемые государством объекты.

Выбор недвижимости ↑

Если вы твердо решили стать домовладельцем, и не где-нибудь, а именно в Чехии - вооружитесь интернетом, специализированными журналами - и изучите рынок. Сколько стоит, где лучше жить, какова плата за ЖКХ и налоги на тот или иной вид недвижимости. 

После этого наступает время выбора конкретного дома или квартиры. И, сразу же - агентства, которое будет сопровождать вашу сделку. Это может быть как российская, так и чешская риэлторская фирма. Также можно обратиться за помощью к чешскому адвокату.

Конечно, не запрещено осуществлять процедуру покупки и оформления документов самостоятельно, без посредника. Экономия выйдет приличная - комиссия агентства составляет от 3% до 5%. Однако в этом случае вам придется лично разбираться в юридических тонкостях, собирать и подавать документы, бегать по инстанциям. Причем по чешским, где далеко не все понимают и хотят понимать русский язык.

Знакомство с домом↑

К тому же через агентство проще устроить ознакомительный тур, чтобы лично осмотреть свою будущую недвижимость. Также можно выбрать несколько квартир и домов - и попросить агентство организовать их просмотр за одну поездку. Например, осмотреть 5-6 квартир в паре-тройке чешских городов можно успеть за один день. Стоить это будет около 100 евро (разумеется, плюс авиаперелет, гостиница, виза и еда).

Во время осмотра объектов агент попутно расскажет о ситуации на рынке, о преимуществах и недостатках того или иного дома или квартиры, юридических тонкостях процедуры покупки и т. д.

При желании можно осуществить сделку удаленно, не выезжая в Чехию. Для этого потребуется нужно оформить доверенность на своего представителя. Агент по недвижимости пришлет вам специальную форму доверенности, вы заполните ее и заверите у российского нотариуса, а затем отправите обратно агенту. Агентство переводит доверенность на чешский язык у судебного переводчика в Чехии, который заверит перевод своей печатью.

Выбрав подходящую вам недвижимость, вы можете проверить ее юридическое состояние. Для этого нужно либо зайти на сайт чешского Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí), либо обратиться в эту организацию лично и получить выписку. В ней указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т. д.

Резервирование объекта↑

После того как вы выберете конкретный дом или квартиру, ее можно устно зарезервировать на срок от 3 до 5 рабочих дней без какого-либо залога. Как правило, на этот срок продавец ставит статус «зарезервировано» и недвижимость не предлагается к продаже. 

Затем между вами и продавцом заключается  договор о резервировании недвижимости. Договор, равно как и все последующие документы, составляется на чешском языке. Если вы им не владеете, агент переведет вам пункты договора. Впрочем, вы имеете право привлечь независимого переводчика.

При резервировании объекта недвижимости вы оплачиваете резервационный взнос в размере не менее 50 000 чешских крон (около 1990 евро) и не более 5% от стоимости недвижимости. После этого ваш дом или квартира не могут быть проданы другому покупателю.

Вернуть задаток при срыве сделки можно лишь в том случае, если она сорвалась по вине продавца. В этом случае, кроме задатка вы также получите от владельца недвижимости штраф, размер которого указывается в договоре резервирования и может равняться, например, стоимости месячной аренды данного дома или квартиры. Если же сделку сорвали вы - задаток остается у продавца.

После заключения договора резервирования вы оплачиваете часть услуг агентства. Сколько именно - заранее прописывается в договоре. Взамен агентство выдает вам чек, подтверждающий получение платы.

Счет в чешском банке↑

Рассчитываться по сделке принято с помощью банковского перевода. Для этого вам потребуется открыть личный счет в Чехии. Процедура занимает около получаса, для открытия счета на него нужно положить всего 10 евро. При этом от вас потребуется предъявить заграничный паспорт и любой другой документ, удостоверяющий личность.

Деньги на счет в чешском банке можно положить несколькими способами. Вариант первый - снять в чешском банкомате нужную сумму с российской банковской карты и внести ее на свой новый счет. Вариант второй - открыв счет, вернуться в Россию и перевести деньги с российского счета. И в том, и в другом случае придется заплатить комиссию - либо за обналичку, либо за перевод. Ее сумму лучше заранее узнать в обоих банках - российском и чешском. Тогда и решите, что выгоднее.

Небольшую сумму - на задаток и текущие расходы - можно ввезти в Чехию наличными. Однако эта сумма не должна превышать 10 тысяч долларов. Больше из России вывозить нельзя.

Не забудьте, что в течение 30 дней после открытия счета в зарубежном банке вы обязаны уведомить об этом российскую налоговую инспекцию. Об этом написано в статье 12 и статье 28 Федерального закона ''О валютном регулировании и валютном контроле". Для этого в инспекции придется заполнить специальный формуляр. Это не пустая формальность: только получив штамп налоговой службы на уведомлении, вы сможете переводить деньги на свой зарубежный счет через российские банки. Кроме того, придется дать письменное обязательство предоставлять выписки по счету по первому требованию налоговых органов.

Договор о депозите↑

После заключения договора о резервировании объекта придется оформить еще один документ – договор о депозите, который определяет порядок перечисления денежных средств. Согласно этому документу сумма, равная стоимости недвижимости за вычетом резервационного взноса, вносится на отдельный депозитный счет и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности. Этот договор подписывают покупатель, продавец и хранитель депозита. В этой роли может выступать сам банк, или агентство недвижимости, или адвокат. После заключения данного договора покупатель переводит деньги на депозитный счет.

Договор купли-продажи↑

Когда деньги поступят на депозитный счет, наступает время заключения основного договора купли-продажи. Его подписывают продавец и покупатель, и заверяет нотариус. Договор заключается на одном языке – чешском. По вашему желанию документ может быть переведен в письменном виде на русский язык, тогда перевод заверит судебный переводчик.

Нотариальные услуги составляют 30-70 крон (1,9-2,7 евро). Как правило, эти расходы включены в комиссионные агентства.

При оформлении сделки физическому лицу потребуется только заграничный паспорт, юридическому – заграничный паспорт владельца бизнеса и выписка о фирме из торгового реестра страны, в которой зарегистрирован бизнес.

Процедура проведения сделки может занять три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале процедуры покупки и государственную регистрацию при ее окончании.

Государственная регистрация сделки↑

После заключения основного договора купли-продажи агент составляет заявление о переоформлении права собственности. Заявление и договор направляются в чешский Кадастр недвижимости для государственной регистрации сделки, которая занимает не более полутора месяцев. Переход права собственности осуществляется после регистрации договора в Кадастре недвижимости. При этом на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать.

В зависимости от условий договора ключи от объекта вручаются вам либо в момент подписания договора купли-продажи, либо после государственной регистрации права собственности. При этом оплачивается государственная пошлина.

Она составляет 500 крон (около 20 евро). Кто именно оплачивает ее, зависит от условий договора купли-продажи.

Расплата↑

Хранитель депозита отслеживает на сайте Кадастра недвижимости информацию о смене собственника. Как только эта смена зарегистрирована, он перечисляет на счет продавца сумму сделки за вычетом налога на переход права собственности, который составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки, в зависимости от того, какая из них выше. Платит этот налог продавец.

Хранитель депозита обязан перечислить налог в налоговые органы, а вы имеете право потребовать у него выписку о внесении платежа. Проконтролировать это нужно обязательно - ведь по чешским законами если налог не уплачивается в течение года с момента перехода права собственности, обязанность его уплаты перейдет к вам.

И, наконец, последний штрих: риэлторское агентство поможет вам переоформить на ваше имя договор на оплату ЖКХ. А вы перечисляете ему остатки комиссионного вознаграждения.

Преимущества↑

В 2011 году в Чехии разрешил краткосрочное проживание для иностранных граждан, имеющих недвижимость на территории Чехии или планирующих приобрести собственность в этой стране. Поправка в законе по эмиграции, для иностранных граждан в Чехии добавлен пункт о выдаче мультивизы через подтверждающие документы на собственность купленную в Чехии.

Что это за виза, и какие права она дает? Это, конечно, не вид на жительство. Но и не обычная туристическая виза. Теперь при наличии у иностранного гражданина собственности на территории Чехии можно приобрести визу сроком на 180 дней с коридором в ней на 90 дней.

В соответствии с действующим законодательством долгосрочную визу в последствии можно продлить непосредственно в Чехии на срок до двух лет. При этом в паспорт вклеивается уже не виза, а разрешение к проживанию (Povolení k pobytu). После 5 лет проживания в Чехии иностранцы могут обратиться в полицию по делам иностранцев за выдачей постоянного вида на жительство.

Что же касается надежности вложений в чешскую недвижимость - нужно иметь в виду несколько обстоятельств: курс чешской кроны устойчиво растет по отношению к доллару и евро, а значит, средства, вложенные в чешскую недвижимость, гарантированно растут в цене просто за счет разницы курсов. Кроме того, и сама недвижимость в Чехии стабильно дорожает. Например, земельные участки и квартиры в Праге растут на 20-30% в год, а в среднем по стране рост цен на недвижимость составляет порядка 10% годовых.

Кроме того, недвижимость в Чехии всегда можно сдать в аренду - спрос на нее очень хороший. В этом случае вы получаете доход примерно 10% в год, и за 10 лет полностью «отбиваете» покупку.