Как выселить арендатора ↑

Для начала нужно понять, что это за жильцы. Если это арендаторы или другие лица, проживающие в квартире, но не имеющие постоянной регистрации в ней, то разрыв отношений с ними – забота продавца. Хотя некоторые покупатели даже радуются, получив квартиру с «готовыми» квартиросъемщиками, но если это не ваш случай - проблема легко решаема. 

Сама по себе смена собственника недвижимости, согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, не является основанием для прекращения договора найма (аренды жилья). 

Однако в договоре найма должны быть предусмотрены условия для его прекращения по инициативе наймодателя (арендодателя). Как правило, достаточно уведомить квартирантов за 30 дней до разрыва договора. Если же такой срок не предусмотрен письменным соглашением, то применяется установленный статьей 610 ГК РФ срок в 3 месяца. Если по его истечению квартиранты отказываются покинуть жилище, выселить их можно в судебном порядке, взыскав плату за пользование помещением и судебные издержки.

Как выселить бывшего собственника ↑

Часто бывает, что продавец недвижимости и члены его семьи отказываются выписаться из квартиры к моменту сделки, мотивируя тем, что им нужно время, чтобы купить новое жилье и прописаться в нем. Если речь о взрослых людях, можете смело требовать юридического освобождения квартиры до заключения договора купли-продажи, ведь совершеннолетние граждане имеют возможность выписаться «вникуда». Сложнее с детьми – их можно выписать, только зарегистрировав в новой квартире и только по месту регистрации одного из родителей, так как согласно ст. 20 ГК РФ, «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов». То есть «вникуда» выписать детей невозможно. Бывает загвоздка и с физическим освобождением жилья: продавец просит время, чтобы приобрести новую квартиру, переехать туда и перевезти вещи. 

Предоставить продавцу время для физического и юридического освобождения квартиры – это право, а не обязанность покупателя. Но если квартира или дом всем устраивают, можно пойти на такую уступку. Главное – заранее оговорить и зафиксировать все нюансы. Как правило, эти условия фиксируются не в договоре купли-продажи (во избежание возможных сложностей при государственной регистрации сделки), а в предварительных соглашениях и документах, регулирующих порядок доступа к банковским ячейкам.

Часть стоимости квартиры становится обеспечением обязательства продавца освободить квартиру в определенный срок. Для этого имеет смысл арендовать не одну, а две банковские ячейки. В первую ячейку покупатель помещает основную часть суммы, которую банк выдаст продавцу после предъявления зарегистрированного ДКП. А во вторую – остаток средств, который удерживается до того момента, пока квартира не будет юридически свободна. Подтверждением тому может служить выписка из домовой книги, которая докажет, что продавец снялся с регистрационного учета (выписался) и выписал всех прочих лиц. Если бывший собственник не выполнил свои обязательства, в первый же день просрочки покупатель имеет право подавать в суд и выселить/выписать его в судебном порядке. Также можно взыскать убытки за весь срок незаконного проживания ответчиков – по рыночным ставкам аренды за аналогичное жилье.

Кого выселить нельзя?↑

Если же вы уже купили квартиру или дом с зарегистрированными жильцами и не позаботились зафиксировать в документах условия их выписки, выписать их все равно можно, но, к сожалению, не сразу и не всех. Как гласит п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Но проблема в том, что происходит это не автоматически. Лучше всего – договориться «полюбовно» (возможно, с денежной компенсацией), чтобы зарегистрированный в квартире человек добровольно явился в паспортный стол (ЖЭК) и выписался из жилья. В противном случае, придется идти в суд. Если суд примет решение в вашу пользу, нужно будет отправляться с судебным решением в ЖЭК.

Однако есть категория граждан, которых невозможно выписать из квартиры. Это люди, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации, но отказались от участия в приватизации (либо не смогли участвовать в ней, так как уже использовали свое право на приватизацию).

Долгое время этот вопрос оставался спорным, но в Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года Верховный суд дал однозначный ответ: право пользования жильем принадлежит данной категории граждан бессрочно, независимо от смены собственников недвижимости. Это значит, что новый хозяин будет полноправным собственником квартиры, он вправе продать, заложить, подарить, сдать жилое помещение, не спрашивая на это согласие прописанного в ней жильца, но вот выселить его – не сможет.

Есть еще две категории граждан, которых нельзя выписать из приобретенной квартиры:

1. лица, имеющие право пользование жильем по завещательному отказу (то есть наследодатель в завещании указал, что такой человек получает право проживать в квартире бессрочно или на определенный срок);
2. рентополучатели (то есть те, кто продал квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением);

Что делать?↑

Единственный выход в такой ситуации – договориться полюбовно, чтобы человек выписался из квартиры (скорее всего, за денежную компенсацию или с предоставлением другого жилья).

Поэтому главное правило – до покупки квартиры или дома узнать о всех лицах, зарегистрированных в нем. Для этого продавец должен предоставить вам выписку из домовой книги, желательно – расширенную выписку, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире с момента постройки дома

В соответствии со ст. 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, - существенное условие договора купли-продажи этого помещения. Это значит, что все такие лица, а также их права на жилое помещение должны быть перечислены в ДКП. В противном случае договор считается незаключенным, и вы вправе требовать в суде вернуть вам все деньги, уплаченные за квартиру, а также возместить все расходы, связанные со сделкой (сама квартира, разумеется, вернется в собственность продавца).