Т.е. в случае с переуступкой квартиры, третьим лицом является — застройщик. Как правило этот вид соглашения появляется на этапе застройки нового дома. И возможен он в том случае, если в договоре не было специально обозначено, что переуступка прав невозможна.

Правила переуступки квартиры↑

Переуступка квартиры возможна при любом виде сделки - по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите. Покупателем по этому виду договора могут быть как физические лица, так и юридические, которые могут подобным образом выкупать целые подъезды.

Кому это нужно? Как правило это бывает нужно рядовому покупателю в том случае, когда продажа квартир в данном доме закончена, и иного пути получения ее в конкретном месте нет. Мотивы же продавцов совсем различные, но мы в данной статье рассматриваем ситуацию с позиции покупателя. Другим случаем, почему покупать жилье по переуступке выгодно — это стоимость. Стоимость по переуступке, как правило всегда меньше, чем та, которую может предложить застройщик или кто-либо другой представляющий его интересы.

Но Вы должны знать, что переуступается квартира уже на других условиях, чем были заключены первоначально между переуступщиком и застройщиком. Ведь он первоначально мог вложиться еще на стадии, когда дом был только в проекте, и в силу этого стоимость его была существенно ниже. Подчас разница может быть очень большой. И чем ближе дом к тому, чтобы быть сдан, тем стоимость квартир в нем растет. Когда дом, уже сдан — стоимость уже кардинально другая. Вот почему для многих людей покупка на стадии застройки – выгодный вариант. Условия, вместе тем меняются. Переуступка невозможна без участия застройщика — необходимо его согласие.

Переуступка квартиры по ипотеке↑

Переуступка квартиры по ипотечному кредиту — частый вид подобной сделки. Согласно ФЗ «Об ипотеке (законе недвижимости)» № 102 пункту 1 статьи 47 «залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).». Но здесь вы должны знать, что эта переуступка невозможна без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит. Условия по переуступке как правило выдвигает сам банк, обозначая какие условия сохраняются, и что в ряде случаев меняются. Это обязательно нужно иметь ввиду, поскольку не всегда сохраняются те же условия по сравнение с тем, кто переуступает вам права на квартиру. В ряде случаев, банки могут даже потребовать уплаты не менее 50 % от стоимости квартиры.

На что нужно обратить внимание при оформлении договора↑

Вся документация должна быть тщательно проверена. Это минимизирует риски сделки. В договоре должны быть прописаны все нюансы — например, должно быть прописано по какому договору уступается право, какие документы нужно передать и т.п.

После договора, на руках у покупателей должны быть следующие документы:

• основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
• подтверждения расчетов между сторонами основного договора;
• акт передачи вышеназванных документов;
• согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
• договор уступки.

На руках должен оказаться весь комплект документов, который должен быть у первоначального покупателя.

Также вы должны помнить, что количество переуступок неограниченно, поэтому есть шанс, что покупая квартиру подобным образом, вы можете оказаться даже не вторым, и не третьим, кто это квартиру перепокупает. Поэтому лучше всего об этом все подробнее разузнать, чтобы иметь на руках информацию обо всей цепочке договоров переуступок на данную квартиру.

Риски↑

Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Т.е. по сути это те же риски, как и у тех, кто напрямую купил квартиру на этапе застройки. Недобросовестный застройщик — это и есть главный риск. И действительно, многие дома так и не построены, какие-то сдаются в эксплуатацию на многие года позже, чем должны. Идет масса судов дольщиков с застройщиками. Многие, кто вкладывался в подобные квартиры — выигрывают суды, но дома так и стоят недостроенные. Но часто люди не могут ни денег вернуть, а порой и жить уже им негде. Но это не связано с видом договора — здесь вы должны понимать, что подобная ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день есть, и надо проверять и тысячу раз подумать — а надежный ли застройщик? Именно потому, что стоимость квартир, когда дом на этапе котлована существенно ниже и возникаю риск так и не получить жилье. Так что всегда надо все проверять и не слушать рекламу и людей, которые заинтересованы продать свой продукт. Также в случае, если вы решили расторгнуть договор, часть денег неизбежно потеряете.