Выбор квартиры – процесс сложный и ответственный. И новые квартиры, и квартиры на вторичном рынке имеют свои плюсы и минусы. Посмотрим на положительные и отрицательные моменты квартир первичного и вторичного рынка.
Материалы по теме:
Плюсы новостроек и квартир на вторичном рынке↑
«Вторичка» | Новостройка |
Благоустроенный район с выстроенной инфраструктурой. Детские площадки, дворики, скверы, транспорт, магазины, школы и сады, поликлиники. | Соответствие современным требованиям. В первую очередь - коммуникации, спланированные с учетом современных требований. Уже установленные счетчики газа, воды и электричества. В новых домах всегда несколько лифтов, в том числе непременный грузовой. В новых домах на окнах и балконах стоят стеклопакеты. |
Местоположение. «Вторичку» можно выбрать в любом районе столицы. | Парковка. На территории старых домов не предусмотрена большая парковка, поэтому дворы забиты машинами. Дворы новых жилых комплексов рассчитаны на большое количество машин, а во многих новостройках и вовсе предусмотрены подземные паркинги. |
Возможность осмотреть квартиру. Качество и планировку квартиры можно оценить не в теории, как в случае новостройки на стадии котлована, а на практике, лично осмотрев жилплощадь. | Улучшенная планировка. В отличие от старого жилого фонда с крошечными кухнями и коридорами, в новостройке жилая площадь больше, и предусмотрены подсобные помещения. В зависимости от проекта, в квартире могут быть несколько больших балконов или лоджий, панорамные окна, свободная планировка ит.д. |
Дом давно «отстоялся». Дом уже дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или он «поплывет». Самый надежный вариант - старый дом после капремонта, где новые коммуникации, остекление и обновление фасада.
| Юридическая чистота квартиры. Нет проблем со стороны прежних собственников: здесь до вас никто не жил и никто не был прописан. Однако, если была многократная переуступка прав на квартиру, то ее стоит опасаться. |
Прозрачность сделки. Передача квартиры из рук в руки проходит по договору купли-продажи. | Квартиры в новостройках купленные. Поэтому риск появления социально-неблагополучных соседей ниже, чем в квартирах, полученных от государства.
|
Быстрота. Купив квартиру, в нее можно сразу въехать. И зарегистрироваться тоже можно сразу после покупки. | Стоимость жилья. Цена квадратного метра в новостройке, как правило, меньше, чем на вторичном рынке.
|
Минусы новостроек и «вторичек»↑
«Вторичка» | Новостройка |
Старый дом. Старые коммуникации, старые запахи, старые лифты и подъезды. | Квартиру вы видите только на плане. В реальность – только через пару лет. |
Соседи. В старых домах большинство квартир получено жильцами от государства. Поэтому в соседи вы можете получить и алкоголиков, и сумасшедших бабушек. | Квартира еще не достроена. То есть деньги заплачены, а жить еще нельзя. Это особенно неприятно для тех, кто решил улучшить жилищные условия, продав старую квартиру и купив новую. |
Длинная биография квартиры. Если квартира несколько раз переходила из рук в руки, могут быть проблемы, придется очень тщательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Если квартира наследная, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда плакала ваша сделка. | Проволочки. Пока дом достроят, сдадут госкомиссии, подключат ко всем коммуникациям, пустят лифты... Срок введения дома в эксплуатацию может затянуться. Иногда - на несколько лет. |
Цена. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем в новостройках.
| Цена ремонта. Квартиры в новостройках продаются «голыми»: ни полов, ни отделки стен, ни проводки, ни сантехники, а иногда даже межкомнатных перегородок нет. Все это вам придется делать за отдельные деньги. Из-за этого ценовые преимущества новостройки станут минимальными. |
Парковка. Придомовая территория у старых домов – это узкие подъездные дорожки и маленькие дворики. | Усадка нового дома. Происходит через три – семь лет, независимо от качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а ваши замечательные дизайнерские стены - потрескаться. Да еще и двери перекосит. В итоге - ремонт по всему дому начнется опять.
|
Малогабаритная квартира – очень компактная планировка. Трем человекам на одном «пятачке» развернуться будет не где. | Риск столкнуться с многократной переуступкой квартиры, и мошенничеством в этой сфере. |
Также к минусам новостроек можно отнести:
- Ремонт. Вот вы уже сделали ремонт и въехали - одними из первых. А соседи за стеной только что купили квартиру и начали приводить ее в порядок. А как только они закончили - ремонтом занялись соседи этажом выше. И так - по всему дому. В итоге шум и грязь в подъезде растянутся на год-два.
- Инфраструктура. При точечной застройке, когда новый дом, особенно очень большой, встраивается в пустое место в старом районе - может начаться инфраструктурный коллапс. Поликлиники, школы, детские сады, магазины, подъездные пути - все это рассчитано на прежнее количество жителей. И если магазины и прочие коммерческие заведения при увеличившемся спросе появятся быстро, то все остальное будет меняться крайне медленно.
- Новые районы. Если же вы въезжаете в дом в одном из новых районов массового строительства, будьте готовы несколько лет прожить в чистом поле – со стройкой вокруг, без инфраструктуры, с не отлаженным транспортным сообщением. К тому же между вашим домом и прекрасным видом на лес, ради которого вы купили эту квартиру, и даже заплатили дороже, чем за квартиру напротив, через год может вырасти новая многоэтажка. И разницы в цене вам никто не вернет.
- Не отрегулированный документооборот. Единой формы договора между продавцами и покупателями на первичном рынке жилья не существует. Вариантов много, и понять, какой из них надежнее, не каждый может. Стало быть, есть риск остаться и без квартиры, и без денег.
Что выбрать?↑
Просто плюсы и минусы той или иной квартиры – не единственные критерии для выбора. Для кого-то минус может стать плюсом, и наоборот. Выбор квартиры – это комплекс решений и зависит от того, зачем вам нужна квартира. Нужно ли вам срочно въехать в новую квартиру и зарегистрироваться в ней? Или вы вообще не хотите в ней жить, а собираетесь сдавать в аренду? Или просто вкладываете деньги? Рассмотрим несколько вариантов приобретения нового жилья.
Вариант 1. Если вам надо срочно переехать, вариант у вас только один – квартира на вторичном рынке. Чтобы избежать рисков, следует приобретать «вторичку» только через крупные агентства, которые тщательно проверяют историю квартиры и правоустанавливающие документы на нее.
Вариант 2. Если вам есть, где зарегистрироваться и пожить, у вас есть выбор: купить квартиру либо в новостройке, либо на вторичном рынке. Но надо понимать, что сразу въехать в новостройку квартиру не удастся, иногда на это уходит от года до трех — пяти лет. К тому же, если вы покупаете квартиру в новостройке без отделки или «вторичку», требующую ремонта, то на период ремонта придется платить и за аренду жилья, и за ремонт, и за коммуналку. И ипотеку, если квартира куплена по кредиту.
Можно, конечно, купить и почти готовое жилье, но стоимость его будет существенно выше. Как правило, цена растет вместе со стенами дома.
Вариант 3. Одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Если покупка новостройки связана с продажей квартиры на вторичном рынке нужно учитывать, что застройщики не всегда выдерживают сроки сдачи дома. Согласовывать сроки следует уже при бронировании. Иначе может получиться так, что дата оплаты уже наступила, а денежные средства еще не переведены, так как не завершена сделка по продаже квартиры на вторичном рынке.
Вариант 3. Если недвижимость для вас – вклад средств, и вы хотите получить максимальный доход, приобретать жилье надо в новостройке на ранних стадиях строительства. Цена за квадратный метр при этом ниже на 10–30%. К тому же застройщики в большинстве случаев не требуют сразу выплатить всю стоимость квартиры, и, сделав относительно скромный первоначальный взнос, остальное вы можете выплачивать постепенно, вплоть до того момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию. По сути, такая квартира приобретается в рассрочку, и дешевле.
Вариант 4. Если вы покупаете квартиру для последующей сдачи в аренду, опять же можно выбрать «вторичку» в престижном районе, которая потребует минимальных вложений в ремонт и вскоре после покупки начнет приносить стабильный ежемесячный доход. Можно купить новостройку с отделкой в хорошем районе, которую можно сразу сдавать. Или же приобрести квартиру в строящемся доме, в новом районе - а сдавать ее начать позже - когда район благоустроят, дом сдадут, а ремонт сделаете вы или арендатор. Такая квартира обойдется дешевле, но доход начнет приносить позже.
И у новостроек, и у «вторички» есть свои плюсы, минусы и свои подводные камни. Какой вариант предпочтительнее – решать вам.
С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».
— Редакция