Оценка стоимости квартиры↑

Чтобы при продаже своей собственности не остаться в накладе, и при этом не отпугнуть покупателей, стоимость квартиры, выставленной на продажу, должна быть адекватной – то есть рыночной. Решив продать квартиру, заранее начинайте собирать информацию о положении на рынке: присматривайтесь к стоимости похожих квартиры в специализированных изданиях и на интернет-сайтах, наблюдайте за динамикой цен на квартиры в вашем районе.

Вот основные критерии, из которых складывается адекватная цена квартиры:

1) Местоположение - это один едва ли не основной показатель, формирующий цену квартиры. Здесь играют роль удаленность от центра, престижность района, в котором расположена квартира, и то, насколько удобно до нее добираться. Причем при продаже квартиры эконом-класса одним из решающих факторов служит близость к метро, а при продаже элитной квартиры, напротив, наличие метро не играет никакой роли – в этом случае гораздо больше ценится наличие хорошей автомобильной дороги и удобных мест для парковки. На цену квартиры влияют даже автомобильные пробки: в местах, славящихся своими заторами, при прочих равных она будет несколько ниже.

2) Инфраструктура. Отсутствие поблизости магазинов, школ, детских садов и т.п. существенно снижает стоимость квартиры.

3) Экология. Самыми экологически неблагополучными в Москве считаются юг и юго-восток города. Соответственно и цены на квартиры в этих районах в целом ниже, чем в остальных. Соседство с промзоной, железной дорогой и т.п. снижает стоимость квартиры. Близость парка, зоны отдыха – напротив, повышает цену.

4) Категория дома (панельный, кирпичный, моноблок), этаж, размер кухни, наличие лифта и телефонной линии.

5) Состояние квартиры. Новые сантехнические коммуникации, хорошие окна, ровные стены, полы и потолки – это важно при определении цены квартиры, выставленной на продажу. А вот делать обычный ремонт перед продажей квартиры не стоит – новые хозяева все равно захотят все переделать «под себя». Исключение составляют лишь элитные дизайнерские квартиры, которые продаются со всей мебелью, техникой и т.п. Цена такой квартиры будет ощутимо выше, чем обычной, но продать ее довольно сложно.

6) Немаловажен и вид из окна. В одном и том же доме цена квартиры с видом, например, на парк, будет существенно больше, чем та, окна которой выходят на шоссе.

Понять, правильно ли вы назначили цену на свою квартиру, можно будет после того, как вы дадите объявление о продаже. Если покупатели выстроятся в очередь – значит, вы немного продешевили. Если их не будет вовсе – пожадничали.

Ищем покупателя↑

Решив продать квартиру, вы можете искать покупателей самостоятельно: по знакомым, в Интернете или через объявление в газете. Однако такие поиски резко бывают удачными. Чтобы не тратить время и побыстрее продать квартиру, лучше сразу обратиться в агентство недвижимости. Агент поможет вам точнее оценить квартиру и даст грамотное объявление о продаже, в котором ваша квартира будет выставлена в наиболее выигрышном свете. К тому же профессионал отлично знает, где именно следует разместить объявление о продаже квартиры: риэлторские агентства регулярно отслеживают популярность специализированных сайтов и печатных изданий.

Риэлтор также возьмет на себя все хлопоты по приему звонков, показу квартиры, проведению переговоров и оформлению документов на продажу квартиры. Хорошему агенту придется заплатить немало – в среднем, в среднем от 5% от стоимости квартиры. Но скупиться не стоит – подозрительно дешевый агент может оказаться нечистым на руку или просто недобросовестным – тогда продажа квартиры может затянуться на годы.

Готовим документы↑

В обязательный пакет документов для продажи квартиры входят:

• действительные общегражданские паспорта всех участников сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о приватизации или о праве на наследство, дарственная и т.п.);
• технический паспорт жилого помещения;
• справка БТИ, экспликация и поэтажный план;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии арестов и запрещений;
• справка из налоговой инспекции о том, за выставленной на продажу квартирой не числится налоговой задолженности.

Кроме того, в зависимости от ситуации, от вас могут потребовать:

• разрешение на продажу квартиры из совета по опеке и попечительству – в том случае, если вы продаете квартиру, где прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане;
• нотариально заверенное согласие супруга на сделку – в том случае, если вы хотите продать квартиру, относящуюся к совместно нажитому имуществу;
• «отказные» от наследников квартиры и несовершеннолетних детей, которые были прописаны в квартире в момент приватизации.

Полный перечень документов, необходимых для продажи квартиры, в каждом случае индивидуален. Поэтому, даже если вы планируете продать квартиру самостоятельно, стоит проконсультироваться по этому вопросу с профессиональным риэлтором.

Оформляем продажу квартиры↑

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Последовательность оформления продажи квартиры такова:

1) Составляется договор купли-продажи квартиры. Его можно составить в простой письменной форме и подписать всем участникам сделки. При этом обращаться к нотариусу необязательно. Если же вы решили подстраховаться и заверить договор – придется заплатить госпошлину.

Государственная пошлина за нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры составляет:

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3% суммы договора, но не менее 300 рублей;

- другим лицам в зависимости от суммы договора:

• до 1000000 рублей – 1% суммы договора, но не менее 300 рублей;
• от 1000001 рубля до 10000000 рублей включительно – 10000 рублей плюс 0,75% суммы договора, превышающей 1000000 рублей;
• свыше 10000000 рублей – 77500 рублей плюс 0,5% суммы договора, превышающей 10000000 рублей.

2) Составляется акт приема-передачи (передаточный акт), по которому продавец передает, а покупатель принимает квартиру. Этот документ официально подтверждает передачу собственности новому владельцу. Именно его подписание является моментом перехода квартиры из рук в руки.

3) Продавец и покупатель подают два одинаковых пакета документов в местное отделение Росрегистрации. В течение 1 месяца проведут регистрацию договора купли-продажи и закрепляют право собственности на квартиру за покупателем.

Получаем деньги↑

Причитающиеся вам деньги за квартиру вы получите только после того, как покупатель получил на руки Свидетельство о праве собственности. Это самый рискованный момент сделки. Чтобы обезопасить себя, вам следует воспользоваться банковской ячейкой. В момент подписания договора купли-продажи квартиры покупатель кладет туда деньги. Забрать их оттуда он не сможет без вашего согласия, а вы – без его. Сразу после регистрации сделки купли-продажи вы едете в банк, где в присутствии сотрудника банка получаете ключ от ячейки и забираете свои деньги.

Делимся с государством↑

После продажи квартиры вы обязаны заплатить налог на доходы физического лица. Ставка налога составляет 13%.

Вы имеете право уменьшить налогооблагаемую базу на имущественный налоговый вычет, положенный вам при продаже квартиры. Размер соответствующего вычета не может быть более 1 миллиона рублей. Об этом говорит статья 220 Налогового кодекса РФ.

Однако если жилое помещение находилось в вашей собственности более трех лет, имущественный налоговый вычет будет равен сумме, полученной при продаже квартиры. Таким образом, платить налог вам не придется. Но подать декларацию в налоговую инспекцию все равно необходимо.

С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

— Редакция