О мошенничествах в сфере аренды жилья мы уже писали в статьях «Как, снимая квартиру, не стать жертвой мошенников» и «Как защитить квартиру от недобросовестных арендаторов». В этой статье речь пойдет именно о приобретении квартиры в собственность и том, с чем может столкнуться беспечный покупатель квартиры.

Недобросовестным дельцом может оказаться и риелтор, и застройщик, и продавец или покупатель недвижимости на вторичном рынке жилья. Будьте бдительны!

Виды мошеннических действий при покупке-продаже квартир на первичном рынке жилья↑

Недействительные документы

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то застройщик обязан заключать с вами договор долевого участия (он же — договор участия в долевом строительстве). Если вместо такого договора вам предлагают подписать какой-нибудь предварительный договор, договор купли-продажи, векселя или их эквиваленты, то это должно насторожить. Договор участия в долевом строительстве — единственный документ, имеющий при данной сделке юридическую силу.

Более того, если застройщик отказывается от подписания основного документа (т.е. договора долевого участия) либо сознательно затягивает процесс подписания этого документа — это повод обратиться в суд и таким образом поторопить застройщика.

Просматривая проектную документацию, обратите внимание, на какой земле будет или уже начал строится дом. В разрешительных документах должен быть указан тип земли — для жилой застройки. Если на участке разрешено дачное строительство или он относится к лесному фонду, то постройка на такой земле жилого многоэтажного дома будет незаконной.

К тому же, немаловажно помнить — все сделки, связанные с реализацией жилья, должны заключаться от имени организации-застройщика и могут быть подписаны ограниченным количеством лиц. Если договор подписало лицо, не имеющее на это права, сделка будет признана недействительной и покупатель может рассчитывать на возврат денег. Это нельзя назвать мошенничеством в полной мере, но покупатель от такой ситуации не выигрывает. Поэтому стоит проверять полномочия лица, подписывающего договор. Право подписи подтверждает доверенность и соответствующий приказ или протокол собрания акционеров или учредителей организации-застройщика.

Двойная продажа

Распространенным видом мошенничества является двойная продажа. Т.е. застройщик продает квартиру сначала одному покупателю, потом — другому. Двойная продажа вскроется при регистрации договора долевого участия в Росреестре. Договор долевого участия подлежит регистрации, но, даже заключив этот договор, и обратившись в Росреестр для его регистрации, вы можете получить отказ в государственной регистрации по причине наличия в ЕГРП записи о правах на квартиру третьих лиц, обременениях, или по иным основаниям. Это значит, что у квартиры уже есть собственник или тот, кто вправе ею распоряжаться. А вот если вы заключали предварительный договор, то, может статься, вы встретите другого претендента на «вашу» квартиру только у ее дверей при заселении.

Единственный способ разрешения проблемы и признания права собственности на конкретную квартиру — обращение в суд. Однако квартира достанется только одному покупателю. Второй же получит либо деньги обратно, либо, если застройщик предоставит покупателю аналогичную квартиру. Последнее редко, а первое оставляет покупателя в сильном минусе — ведь деньги возвращаются без учета инфляции и роста стоимости квадратных метров.

Часто случаи двойных продаж происходят, если квартира отошла к продавцу (субподрядчику, инвестору, риелтору) по переуступке права собственности (особенно если это были многократные переуступки). Для подстраховки лучше выяснить у застройщика, действительно ли субподрядчик или инвестор имеют право продавать и перепродавать квартиры в конкретном доме.

Иногда встречается нарушение качества указанных в договоре характеристик жилплощади: значительное изменение общей площади, высоты потолков, уменьшение или увеличение числа комнат и т.п. Все это может быть поводом для обращения в суд.

Виды мошеннических действий при сделках купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья↑

Чаще всего случаи мошенничества возникают не на первичном, а на вторичном рынке жилья.

Сокрытие дефектов

Вам могут продать квартиру, заведомо умолчав о серьезных дефектах конструкций, которые не позволяют полноценно проживать в квартире. Не все дефекты достаточны для судебного расторжения сделки купли-продажи. При незначительных недостатках (дырка или щель в полу, проблемные коммуникации и т.п.) лучше потребовать возмещения затрат на ремонт.

Сокрытие наследников

Наследники имеют право на наследство, если не лишены его. Недобросовестный продавец может умышленно не сообщить покупателю о наличии тех, кто имеет право на свою долю в собственности. Как только обделенные наследники узнают о том, что их наследство продано, они легко аннулируют сделку. Подробнее о сделках с унаследованным жильем читайте в статье «Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни».

Подложные документы

Подделку документов (паспорта продавца и правоустанавливающих документов) можно обнаружить только при процедуре регистрации сделки в Росреестре. В этом случае для мошенника максимально важно получить от покупателя предоплату до регистрации. Т.к. главная цель, получить часть денег, если не все сразу, аферисты могут предложить квартиру по цене сильно ниже рыночной.

Вам может продавать квартиру даже не хозяин жилья, а его недобросовестный квартиросъемщик.

Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.

«Кукла» вместо денег

Сейчас никто не расплачивается способом «из рук в руки». Расчеты осуществляются через банковскую ячейку, куда покупатель (в присутствии продавца, конечно) кладет оговоренную сумму. Бывали случаи подмены настоящих денег на фальшивки, и после совершения сделки продавец обнаруживал в ячейке вместо необходимой суммы газетную бумагу.

Не стесняйтесь проверять деньги, которые на ваших глазах помещают в ячейку. Сейчас банки предлагают спецконверты, незаметно вскрыть которые невозможно. Если вы пользуетесь обычным конвертом, подстраховаться от его замены не трудно — сделайте его узнаваемым для себя.

Мы перечислили самые распространенные виды мошенничества. Конечно, есть и более редкие, и даже уникальные схемы обмана доверчивых покупателей. Поэтому, будьте бдительны: не подписывайте сомнительных бумаг, приложите максимум при подписании каких-либо документов (договоров, расписок, доверенностей и пр.), не передавайте оригиналы документов в чужие руки, узнайте по-максимуму информацию о другой стороне, участвующей в сделке.