Одним из важных действий при заключении договора купли-продажи квартиры является проверка личности продавца. Внимательный покупатель или опытный риэлтор всегда проверят сведения о продавце, касающиеся его психического здоровья, возможного наличия проблем, связанных с наркологией. Прежде всего, оценивается поведение в стадии переговоров перед заключением договора. Как правило, признаки ненормального состояния видно. Но в то же время, нередко, адекватное поведение и очевидное понимание происходящего всё же скрывают обстоятельства, которые впоследствии могут стать основанием для того, чтобы продавец заявил о своей неспособности понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключении договора. Есть немало лиц, которые состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах по месту жительства, но в повседневной жизни вполне нормально осуществляют контроль над своим поведением. По внешним признакам определить наличие проблем у них невозможно. Кроме того, не редкость, когда лицо состоит на учете в ПНД или НД, являясь на деле абсолютно нормальным здравым человеком. Перед заключением договора покупателю необходимо потребовать от продавца справки из ПНД и НД, а ещё лучше, чтобы продавец получил эти справки в присутствии покупателя для исключения фальсификации.

Несмотря на эти простые правила, всё же находится немало покупателей, пренебрегающих ими. Это влечет создание ситуации, при которой покупатель впоследствии может остаться и без денег и без квартиры, особенно, если в договоре указана цена квартиры намного меньше реальной. В судебной практике много гражданских дел, которые возбуждаются по искам продавцов квартир к покупателям о признании договоров купли-продажи недействительными по основанию неспособности продавца понимать значение своих действий или руководить ими. Часто эти иски предъявляются сразу после заключения договора и получения продавцом денежных средств. В таких случаях есть основания полагать, что продавец, состоящий на учете в ПНД или НД и одновременно фактически не лишенный возможности понимать значение своих действий, предъявляет такой иск с намерением возвратить себе в собственность квартиру и не возвращать полученные по договору от покупателя денежные средства. Покупатель попадает в очень сложную ситуацию.

Защита прав покупателя при рассмотрении этой категории дел. Судебное разбирательство и решение суда. Двусторонняя реституция. Исковая давность.

При рассмотрении подобных дел, прежде всего, возникает вопрос о назначении судебной психиатрической экспертизы на предмет определения способности продавца понимать существо заключаемой им сделки и её юридические и фактические последствия. Для экспертного исследования судом истребуются все медицинские документы, касающиеся здоровья продавца, наиболее важным из которых является медицинская карта из ПНД. Для ответчика назначение экспертизы неизбежно, какие-либо возражения относительно этого судом всегда отклоняются. Единственное, что может и должен делать ответчик – принять все меры для собирания и предоставления в суд как можно большего числа доказательств тому, что в момент совершения сделки продавец отдавал отчет своим действиям. Экспертиза проводится по имеющимся в деле материалам, т.е. экспертами принимаются во внимание все письменные и иные доказательства, имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы. В отношении самого истца также проводится амбулаторное или стационарное исследование.

Предположим, эксперты сделали категорические выводы – продавец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора, что, как правило, происходит. Что дальше делать покупателю?

Гражданским процессуальным кодексом предусматривается, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Тем не менее, несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении. Такая мотивировка, как правило, невозможна. Экспертное заключение становится для суда решающим фактором для вынесения решения об удовлетворении иска. При признании договора купли-продажи недействительным суд применяет двустороннюю реституцию. Это означает, что продавцу возвращается в собственность квартира и на продавца возлагается обязанность возвратить покупателю полученные по договору денежные средства. Если решение вступит в законную силу в таком виде, то покупатель неизбежно сразу лишиться квартиры, а возбужденное исполнительное производство по взысканию денежных средств с продавца, скорее всего, закончится прекращением в связи с невозможностью исполнения, так как денег у продавца, конечно, не будет обнаружено, также как и имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Когда в ходе судебного разбирательства для покупателя станет очевидным, что иск будет удовлетворен, а в этом можно не сомневаться при наличии в деле соответствующего экспертного заключения, покупателю следует принять все меры, чтобы при вынесении решения суд установил порядок его исполнения. В соответствии с законом суд вправе это сделать, если об этом заявила какая-либо из сторон. Покупателю как ответчику по делу определенно стоит просить суд установить порядок исполнения решения, согласно которому передача квартиры обратно продавцу, снятие с регистрационного учета и выселение покупателя могут быть осуществлены на основании решения только после исполнения этого же решения продавцом в части возвращения денежных средств покупателю. В судебной практике имеют место решения с таким установленным порядком, благодаря которым продавец не имеет возможности вселиться в квартиру до полного возвращения денежных средств покупателю, а покупатель, в свою очередь, продолжает проживать в квартире. Понятно, что для покупателя такая ситуация не является решением проблемы. Но это лучше, чем быть выселенным просто так. Установленный судом порядок исполнения может дисциплинировать продавца и на этом фоне появляется возможность всё же решить проблему.

При рассмотрении таких дел ответчик также имеет возможность защитить свои права с помощью применения срока исковой давности, если с момента совершения сделки прошло более года. Законом установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Это возможно в том случае, если экспертное заключение не содержит каких-либо сведений о том, что и после заключения договора продавец продолжал находиться в болезненном психическом состоянии, не позволявшем ему понимать значение своих действий или руководить ими. В целом для ответчика – покупателя квартиры – всегда к пользе, если экспертное заключение содержит как можно меньше сведений о психическом здоровье продавца в период после заключения договора и до предъявления иска. В этой связи покупателю квартиры необходимо внимательно относится к той части судебного разбирательства, в которой происходит постановка вопросов экспертам.

Изменения в Гражданском кодексе. После 1 сентября 2013 г. действуют дополнительные условия для признания оспоримых сделок недействительными.

Если есть предположение, что договор купли-продажи квартиры был заключен продавцом в условиях его неспособности понимать существо заключаемой им сделки и её последствия, то такой договор именуется оспоримой сделкой. Для признания недействительным этого договора продавцу необходимо доказать только одно обстоятельство – неспособность понимать значение своих действий или руководить ими в момент его заключения. Даже если договор заключен при соблюдении всех имущественных интересов продавца, прежде всего, цена договора соответствует реальной рыночной цене и покупатель своевременно и полностью выплатил эту сумму продавцу, то это не имеет никакого значения для признания такого договора недействительным. Продавец не понимал, что делает и всё.

С 1 сентября 2013 г. вступили изменения в Гражданский кодекс, согласно которым, помимо специальных оснований недействительности оспоримых сделок, установлено общее – оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. На данный момент нет судебной практики, так как указанное изменение касается только сделок, заключенных после 1 сентября 2013 г. Можно предположить, что впоследствии продавцам квартир признать договор купли-продажи недействительным по основанию неспособности понимать значение своих действий или руководить ими станет сложнее, так как, помимо доказывания главного обстоятельства, необходимо ещё будет убедить суд, что этот договор повлек для продавца неблагоприятные последствия (например, квартира продана за существенно меньшую цену по сравнению с рыночной) или как-то иначе нарушил права или охраняемые законом интересы продавца.

Защита прав покупателя при рассмотрении таких дел является сложной задачей, так как положительный результат зависит от экспертного заключения по делу. Тем не менее, осуществление защиты покупателя опытным адвокатом до назначения экспертизы может повлиять на её результат, а если это объективно не представилось возможным достичь, то может смягчить неблагоприятные последствия для покупателя.

Алексей Шевченко, адвокат, член Адвокатской палаты г. Москвы.

Руководитель Центра юридической помощи.

Специализация: защита прав в отношениях по купле-продаже недвижимости.