Может быть, стоило озаглавить статью «Сдаем квартиру в новых условиях», впрочем ...

Что менялось, и как изменилось?↑

Подробно о процессе сдачи квартиру в аренду мы писали в статях «Как сдать квартиру» и «Сезонная аренда квартир: каковы риски и как их избежать». В целом ни процесс поиска жильцов, ни форма договора аренды не изменились. Меры предосторожности, которые желательно соблюдать во избежание встречи с мошенниками, остались прежними. Главное изменение произошло в сфере налогобложения.

Столичные власти заинтересованы в регулярных и весомых поступлениях в бюджет. Поэтому постоянно предпринимаются попытки простимулировать бизнес — а сдачу квартиры в аренду можно причислить к малому бизнесу — к выплате налогов как прямо, так и косвенно.

Что касается аренды, то в последнее время у городских служб появились новые рычаги для вывода из тени доходов от сдачи квартиры в наем.

В 2012 году власти начали вести разъяснительную работу среди москвичей-арендодателей о том, куда обращаться, что делать и как вообще платить налоги. В управляющих компаниях и в подъездах домов стали появляться листовки с инструкциями. Налоговым службам была дана установка всячески оказывать содействие начинающим налогоплательщикам, и относиться к ним с пониманием.

Тогда, почти год назад в июле 2012-го, руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников на одной из пресс-конференций рассказал — как писала «Российская газета» — не только о проводимой работе, но и о будущем. «Так почему не перейти им (арендодателям — прим.ред.) с серой схемы на белую и при сдаче в аренду жилья? Тем более, что хотят они этого или нет, информация о том, кто и сколько на этом бизнесе зарабатывает, потихоньку у налоговиков уже скапливается. К ее сбору, поделился Решетников, привлечены участковые милиционеры и соседи владельцев квартир, активисты общественных пунктов по охране правопорядка и сотрудники управляющих компаний. И рано или поздно вопрос: кто, на каком основании проживает в вашей квартире, прозвучит перед каждым. Мер же заставить гражданина заплатить налоги, как вы понимаете, у государства достаточно, если учесть, что уклонение от этого — уголовно наказуемое преступление.»

В 2013 году вывод арендных денег из тени получил новое развитие. Многие связали обходы квартир и перепись данных лиц, в них проживаюших, предпринятые коммунальщиками совместно с полицией в феврале 2013 года, с грядущим ужесточением ответственности за нарушение правил регистрации. Коммунальщики не отрицали, что они выявляют неучтенных жильцов. На тот момент закон не был принят, но на данный момент в ФМС уже действует новый административный регламент, с одной стороны, упрощающий правила регистрации и по месту жительства, и по месту пребывания, с другой — требующий обязательной регистрации в определенные сроки (со штрафами за просрочку, конечно). Для регистрации по месту пребывания в съемной квартире в паспортный стол теперь необходимо предъявлять договор аренды (подробнее читайте в статье «Регистрация по месту жительства и месту пребывания — новые правила»).

Стоит отметить, что пункт 3.2.10 рекомендаций Департамента ЖКХ обязывают управляющие компании сообщать в налоговую инспекцию о квартирах, которые сдаются в аренду, а о незарегистрированных жильцах — в миграционную службу.

Если при проверке выясняется, что жильцы нарушают законы о регистрации, участковый составляет протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 19.15 КоАП РФ «Проживание гражданина без удостоверения личности или без регистрации» со штрафом от 1500 до 2500 рублей.

И так, для тех, кто задумался о том, что со сдаваемой квартиры налоги платить нужно — а их неуплата несет в себе все больше и больше рисков — есть два варианта уплаты налогов: становиться индивидуальным предпринимателем и получать патент, или пратить налоги, подавая декларацию. Разберем оба этих варианта.

О налогах↑

Для начала напомним, что говорит закон о, собственно, самих налогах.

Любой доход, полученный, в том числе и от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению.

Налоговым кодексом Российской Федерации на физических лиц, получающих доходы от сдачи в наем недвижимого имущества, возложена обязанность самостоятельно исчислять и уплачивать налог.

Статья 23 Налогового кодекса РФ гласит, что налог со сдачи в аренду квартиры, как и с зарплаты физического лица, составляет 13 процентов.

Уплата налога с применением патента ↑

Для того, чтобы получить возможность купить патент, сначала нужно зарегистрироваться в качестве ИП. И только после регистрации брать патент.

Обращаться за патентом нужно в орган налоговой отчетности предпринимателя. Документ действует на территории того региона, где выдан.

Патенты различаются по длительности и стоимости. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года. Стоимость же рассчитывается исходя из налоговой ставки в 6% и возможного годового дохода, который может получить ИП. Стоимость патента устанавливает регион, поэтому в разных субъектах РФ она может отличаться для одного и того же патента. Годовой патент на сдачу помещений в столице стоит 60 тысяч рублей. Треть суммы выплачивается сразу, а остальное — после истечения срока действия патента (5 тысяч рублей в месяц). 

Если предприниматель работает в нескольких регионах (т.е. если вы сдаете квартиры в разных регионах РФ), патент придется покупать в каждом (подробно об уплате налогов таким образом читайте в статье «Патентная система налогообложения для малого бизнеса»).

Обладателям патента разрешается не применять контрольно-кассовую технику при расчетах с клиентами. Однако это не освобождает ИП от обязанности представлять документ об оплате товара (услуги) по требованию покупателя.

В феврале 2013-го патенты на сдачу в аренду помещений в Москве заняли второе место по популярности среди всех видов предпринимательской деятельности, для которых возможно патентное налогообложение (подробнее читайте в материале «Москвичи активно приобретают патенты на аренду квартир»).

Но все же, по оценкам экспертов, стоимость патента завышена, не выгодна и, следовательно, должна быть пересмотрена.

Так, в начале 2013-го по этому поводу высказался глава Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Комиссаров. По его словам, которые приводит газета «Известия», большую часть купивших патент составляют собственники элитных квартир, в том числе зарабатывающих на сдаче жилья в аренду уже не первый год. «Патенты выгодны только для больших и дорогостоящих квартир». По словам Алексея Комиссарова, патенты выгодны только для больших и дорогостоящих квартир.

«Для небольшого и дешевого жилья это невыгодно, потому что здесь речь идет о единой установленной ставке вне зависимости от стоимости сдачи квартиры», — пояснил чиновник. При этом он уверен, что покупка почти 2 тыс. патентов не говорит о том, что такое количество арендаторов удалось вывести из налоговой тени. «Часть из них, скорее всего, платила налог и раньше, но с помощью других механизмов», — пояснил глава департамента. Он отметил, что пока власти не готовы пересматривать стоимость патента.  

А зампредседателя Комиссии по социальной политике Общественной палаты РФ Борис Альтшуллер высказал мнение, что стоимость такого патента предполагает, что потенциальная выручка от сдачи квартиры в аренду составит 83 тысячи рублей в месяц. Альтшуллер отметил, что такого в Москве нет. «Не знаю, кто из чиновников это придумал. Наверно, это владельцы дорогих коттеджей на Рублевке. Реальная стоимость аренды квартиры в Москве составляет 20–30 тысяч рублей.»

По его словам, которые приводит РИА «Новости», избыточное превышение приведет к тому, что люди в основном будут уходить от уплаты налогов. «Вот если бы они стоимость патента назначили 15 тысяч рублей в год, люди спокойно стали бы легализовываться».

Собственники квартир по-прежнему могут платить налог старым способом, т.е. подавать декарацию.

В марте 2013 года, по данным РИА «Новости», Федеральная налоговая служба России выступила с предложением предоставлять налоговые вычеты гражданам, арендующим жилье. Руководитель управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко подчеркнул тогда, что в данной ситуации речь идет о том, чтобы заинтересовать граждан в декларировании таких доходов. Однако, эта инициатива пока успехом не увенчалась. 

Подача налоговой декларации↑

Сумма налога при условии, что вы сдаете квартиру за 30 000 в месяц, составит 46 800 рублей в год. Согласитесь, это дешевле, чем покупать патент.

Подробно о подаче и заполнении декларации о доходах физических лиц мы писали в статье «Как заполнять и подавать налоговую декларацию по налогу на доходы с физических лиц и в каких ситуациях». Сейчас уделим этой теме еще немного места.

Для уплаты налога достаточно в период с 1 января по 30 апреля заполнить декларацию о доходах в налоговых органах, получить там же квитанцию или распечатать ее через личный кабинет налогоплательщика, а затем до 1 июля оплатить в ближайшем отделении любого банка.

Налог на сдачу имущества в аренду исчисляется из общей суммы, полученной в течение года. Если доход с ренты был не единственным, то вы заплатите 13%-й налог на весь доход, полученный за год.

Декларация за истекший год подается в налоговую инспекцию по месту постоянного проживания до конца апреля года, следующего за годом получения дохода.

При подаче декларации к ней прилагаются документы, подтверждающие ваши доходы и расходы. В случае получения доходов от сдачи квартиры в наем подтверждающей бумагой будет договор аренды.

Так, список необходимых для налоговой инспекции документов:

• ксерокопия договора аренды;
• ксерокопия паспорта арендодателя;
• ксерокопия его ИНН;
• оригинал декларации.

Налоговая может потребовать не только договор найма, но и выписку со счета, на который поступают деньги за аренду. 

Если квартиру в аренду берет организация↑

Иногда организация снимает квартиры для своих сотрудников. Как отчитывается арендодатель в этом случае, если он — обычный гражданин или ИП?

В соответствии с письмами Минфина РФ №03-04-08-01/64 от 24.12.07 г. и 07.09.12 № 03−04−06/8−272 от 07.09.12 (указанные письма вы можете найти в сопутствующих статью документах), а также ст. 226 Налогового кодекса, в этом случае налоговым агетном (т.е. тем, кто выплачивает, налог), является организация-арендатор. 

Статья 226 НК РФ гласит буквально следующее: «Российские организации, индивидуальные предприниматели (налоговые агенты — прим.ред), ... от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, ... обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 (статья горорит о налоговых ставках, для налговых резидентов ставка составляет 13% — прим. ред) настоящего Кодекса ... Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, ... Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, ... начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.

Сумма налога применительно к доходам, в отношении которых применяются иные налоговые ставки, исчисляется налоговым агентом отдельно по каждой сумме указанного дохода, начисленного налогоплательщику.

Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате...

При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.»

Согласно п. 7 ст. 226 Кодекса совокупная сумма налога, исчисленная и удержанная налоговым агентом у налогоплательщика, в отношении которого он признается источником дохода, уплачивается в бюджет по месту учета налогового агента в налоговом органе.

Таким образом, организация (арендатор), производящая выплаты по заключенному с физическим лицом (арендодателем) договору аренды недвижимого имущества, признается налоговым агентом в отношении арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц.

— Письмо Минфина России от 07.09.12 № 03−04−06/8−272

Письмо Минфина РФ от 24.12.07 г. №03-04-08-01/64 , в ответ на просьбу разъяснить,  признается ли ИП-арендатор налоговым агентом физлица-арендодателя по НДФЛ в отношении доходов физлица в виде арендной платы, говорит следующее: «В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса. Указанные индивидуальные предприниматели являются налоговыми агентами. Индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическим лицам за арендуемые у них помещения, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физических лиц и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном статьей 226 Кодекса.»

Таким образом, организация-арендатор жилплощади будет удерживать НДФЛ каждый раз, рассчитываясь с арендодателем, и отправлять его в бюджет. Подавать декларацию будет арендатор, а не арендодатель. 

Что грозит за уклонение от уплаты налогов?↑

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица — преступление, заключающееся в непредставлении налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путём включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере.

Непредоставление декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в документы заведомо ложных сведений карается:

• штрафом в размере от 100 000 до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет;
• арест на срок до шести месяцев;
• лишение свободы на срок до одного года.