Жизнь полна неожиданностей, и при покупке жилья по ипотеке, нельзя быть точно уверенным, что со счастливым владельцем квартиры ничего плохого не случится.

Это понимают и банки, и заемщики. Более того, требование обязательного оформления страховки при приобретении ипотечного кредита заложено в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Другое дело, что требования закона к обязательному страхованию рисков не так широки, как требования банков. Так, в соответствии со ст. 31 закона «Об ипотеке», получатель ипотечного кредита обязан «страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства». Такое страхование обязательно, если в договоре об ипотеке отсутствуют условия о страховании рисков. А риски эти в договора ипотеки и страхования закладываются.

Банки редко предлагают ограничиться только страхованием рисков утраты и повреждения заложенного имущества. Заемщику предложат также застраховать свою жизнь и трудоспособность. А если квартира, под которую берется ипотека, приобретается на вторичном рынке жилья, то потребуется и страхование титула. Это – основные риски, которые банки требуют страховать. К ним могут добавиться и другие, в зависимости от ипотечной программы банка, компании-страховщика и желания заемщика.

После положительного решения о выдаче кредита и выдаче денег на руки, банк предоставит заемщику список своих партнеров в области страхования ипотеки (их может быть от двух до десяти). Договор ипотечного страхования заключается между страховщиком и страхователем (заемщиком) в пользу банка.

В страховой компании, с которой у банка нет договора, оформить страхование ипотечных рисков не получится.

Чаще всего встречается схема, когда договор страхования при ипотечном кредитовании заключается на сумму выданного кредита плюс 10% от этой суммы. Страховые взносы перечисляются заемщиком ежегодно. Каждый год сумма нового взноса перерасчитывается компанией-страховщиком на основе остатка от кредита плюс 10% от этого остатка.

Реже договор может заключаться на сумму кредита, увеличенного на значение годовой процентной ставки по денежному займу. Суммы взносов могут быть одинаковыми в течение всего периода времени, на который заключен договор страхования.

Также размер страховой суммы и регулярных взносов оценивается страховщиком на основании того, насколько велик риск наступления страхового случая.

Договор на страхование ипотечной квартиры (или дома) заключается на период времени не короче срока кредитования.

Страхование жизни при страховании ипотеки – обязательное условие всех банков.

Хотя иногда можно встретить программы и акции некоторых банков, в которых предлагаются ипотечные кредиты без обязательного страхования жизни для лиц, имеющих минимальные шансы оказаться в группе риска по здоровью. А это очень небольшое количество людей. Как правило, эти акции касаются молодых людей до тридцати лет с «железным» здоровьем (без патологий, без предрасположенностей хроническим к заболеваниям и пр.).

Договора ипотечного страхования могут отличаться в ряде важных моментов в зависимости от компании-страховщика, например, требуется ли заемщику медицинское обследование или нет. Но жизнь и трудоспособность страховать будут все. Иначе как банк вернет свои деньги в случае утери трудоспособности (приобретения инвалидности 1 или 2 группы) своего заемщика? Да и заемщик, став инвалидом, за счет страховых выплат погасит ипотечный кредит и квартиру оставит при себе.

Для лиц, чья жизнь уже застрахована в связи с видом деятельности (военнослужащие, сотрудники МЧС, пожарники и другие опасные профессии), стоит застраховаться еще раз. Потому что, если случится несчастный случай, «рабочая» страховка отойдет не на погашение ипотеки, а наследникам. Да и страховки этой просто может не хватить, даже если наследники решат–таки закрыть кредит с ее помощью. Ипотечное страхование же оформляется в пользу банка и идет на погашение остатка по кредиту. Если от денег по страховке после выплаты кредита что-то остается, эта сумма отойдет наследникам.

Если заемщик планирует завести ребенка в процессе выплаты ипотечных взносов, период декрета (беременность в период третьего триместра, роды, и несколько месяцев после родов) можно прописать как отдельный страховой случай – временная нетрудоспособность. Но на такой пункт договора страховщики идут очень редко.

По достижении заемщиком пенсионного возраста ставка взносов по страхованию жизни может повыситься.

Стоит помнить, что при страховании жизни исключения составляют наступления смертельного исхода из-за отравления алкоголем или передозировке наркотиков, самоубийстве застрахованного лица. Онкологические заболевания и СПИД тоже относятся к исключениям. У каждого страховщика есть свой список случаев-исключений и с ним лучше ознакомиться до подписания договора ипотечного страхования.

Страхование титула (права собственности) – требование для покупки квартиры на рынке вторичного жилья. Заключается, как правило, на трехлетний срок, - это срок исковой давности по признанию сделки купли-продажи недействительной. Если квартира свежепостроенная или куплена на этапе строительства, то оспорить право покупателя на нее никто вроде внезапно объявивших наследников не может.

Есть вдруг страховки титула нет, а право на купленную на «вторичке» жилплощадь оспаривают другие законные претенденты, и суд вынес решение в их пользу, то кредит придется возвращать за чужое жилье.

Страхование приобретаемого имущества происходит от пожара, взрыва, умышленного уничтожения недвижимого имущества другими лицами (теракт), затопления повреждения конструкций (несущих стен, перекрытий) квартиры (или дома), и прочих разрушительных неприятностей.

Если жилье полностью уничтожено, страховщик возмещает банку компенсацию. На сумму этой же компенсация сокращается и размер остатка кредита. Если повреждения незначительны, компания – страховщик, с согласия банка, выплатит компенсацию заемщику.

Есть два вида оформления ипотечного страхования: отдельные полисы о страховании каждого риска и комплексное ипотечное страхование (все риски на одном полисе).