Жизнь в Москве

Еще...

Принудительный выкуп незначительной доли в праве общей долевой собственности на квартиру в судебном порядке

Выкуп доли одним участником общей долевой собственности на квартиру у другого участника, имеющего меньшую долю, без его согласия и первоначальной инициативы в выделении своей доли в натуре. Возможно ли это и при каких условиях?

Проблема выкупа доли 

Проблема в решении вопроса о выкупе доли одним участником общей долевой собственности на квартиру у другого участника, имеющего меньшую долю, без согласия последнего и без его первоначальной инициативы в выделении доли в натуре, связана с тем, допускает ли всё же действующее законодательство такой принудительный выкуп доли и, если да, то при каких условиях это возможно. Ситуация в судебной практике Верховного Суда РФ в настоящее время складывается таким образом, что принудительный выкуп незначительной доли возможен.

Гражданский кодекс содержит всего одну статью, которой регулируются отношения по разделу имущества, находящегося в долевой собственности, выделу из него доли, а также выплате участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре.

На первый взгляд правила, содержащиеся в этой статье, прямо допускают возмездное прекращение права собственности на долю долевого собственника без его на то воли путем выплаты ему компенсации остальными участниками долевой собственности в случаях, когда доля такого собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Однако некоторые положения, содержащиеся в этой же статье, дают основания для вывода о том, что принудительный выкуп доли допускается только в тех случаях, когда сам собственник незначительной доли предъявил исковое заявление с требованиями к другим сособственникам о выделе его доли в натуре. Это связано с возможностью вывода о том, что только выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли в случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. 

Именно так разделились мнения Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ.

Позиция Конституционного Суда РФ по вопросу о принудительном выкупе незначительной доли

Конституционный Суд РФ в ряде своих судебных актов последовательно придерживается позиции, согласно которой положения Гражданского кодекса РФ не предполагают лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Позиция Верховного Суда РФ по вопросу о принудительном выкупе незначительной доли

При рассмотрении некоторых гражданских дел этой категории по кассационным (ранее надзорным) жалобам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ придерживается прямо противоположного мнения. Довод о том, что применение положений Гражданского кодекса о выплате компенсации за долю допустимо лишь в отношении собственника, требующего выдела своей доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. При этом Верховный Суд РФ указывает, что принудительная выплата участнику долевой собственности денежной компенсации и утрата им права на эту долю возможны в исключительных случаях, когда, например, квартира не может быть использована всеми сособственниками для проживания без нарушения прав собственника, имеющего большую долю, и допускается только при конкретных обстоятельствах. Поэтому положения Гражданского кодекса о выплате компенсации за долю распространяются как на требования выделяющегося собственника, так и на требования других собственников. Защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли возможна путем принудительной выплаты участнику долевой собственности, имеющему незначительную долю, денежной компенсации с прекращением его права на эту долю в общем имуществе.

Возможно ли заявить в суде обоснованные требования о выплате компенсации за незначительную долю и рассчитывать на их удовлетворение судом?

Несмотря на то, что Конституционный Суд РФ придерживается своей позиции, в судебной практике судов общей юрисдикции немало примеров решений, вынесенных согласно позиции Верховного Суда РФ. Это дает основание рассчитывать на удовлетворение судом иска о принудительном выкупе незначительной доли в праве на квартиру, если и не сразу в первой инстанции, то в рамках последующего обжалования решения в апелляционном или в кассационном порядке. Конечно, всё не так просто. Прежде всего, совокупность обстоятельств дела должна быть исключительной. Невозможно выделить долю в натуре и определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли. Должен отсутствовать фактически сложившийся порядок пользования, т.е. по обстоятельствам дела собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом. Наличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве. Многие другие обстоятельства.

При такой разнице позиций высших судов по вопросу о возможности принудительного выкупа незначительной доли в праве общей долевой собственности очень сложно прогнозировать успешное завершение дела для собственника значительной доли. Тем не менее, практика судов общей юрисдикции, прежде всего Верховного Суда РФ, указывает на то, что это всё же возможно.

Алексей Шевченко, адвокат, член Адвокатской палаты г. Москвы. 
Руководитель Центра юридической помощи.
Специализация: Защита прав собственности.

23096

Похожие статьи