Покупая первую машину, многие поначалу не задумываются, где будут ее хранить. Однако потом выясняется, что оставлять авто под окнами – не самая лучшая идея. Плохая погода, проезжающие мимо мусоровозы, взрослые преступники и злые-злые дети могут нанести машине непоправимый вред. Восстановив пару снесенных зеркал, выправив вмятину на капоте и заменив украденную магнитолу, автовладелец всерьез задумывается о гараже. И вот тут-то начинаются настоящие сложности.

Гараж, разумеется, хочется «нормальный» - то есть стоящий на законно оформленном участке земли и дающий владельцу или арендатору гарантии сохранности имущества. Таких гаражей в Москве – процентов 15 от общего количества. В их число входят, во-первых, почти все гаражно-строительные кооперативы (ГСК), построенные еще в СССР. Все они расположены на долговременных землеотводах со сроком аренды 10-15 лет, а некоторым земля и вовсе передана в бессрочное пользование.

«Советские» гаражи не только стоят на законном месте, но и построены по всем правилам: приняты госкомиссией, занесены в реестр недвижимости комитета по управлению имущества как капитальные сооружения, каждый гараж в отдельности имеет техпаспорт и удостоверение на право собственности от Бюро технической инвентаризации.

Еще один плюс старых ГСК – это сложившийся коллектив, где проблемы оплаты, охраны, реконструкции, ремонта и т.п. довольно быстро разрешаются на общих собраниях. Как правило, в каждом ГСК есть свои активисты, у которых имеются «налаженные ходы» для оптимального решения всех подобных вопросов.

Купить гараж в таком ГСК – мечта почти неосуществимая. Спрос на этом сегменте рынка существенно превышает предложение. Владельцы не спешат расставаться с редкой недвижимостью. Зато охотно сдают ее в аренду.

У гаражей новых проблем гораздо больше. В погоне за прибылью их спешили поскорее построить и поскорее продать. Поэтому долгое и нудное оформление землеотвода, как правило, проводилось с нарушением юридических норм. А некоторые гаражные комплексы и вовсе возведены на самозахваченной земле, и их ликвидация – вопрос времени.

Почему же люди покупают такие гаражи? Причина – в полной юридической безграмотности автовладельцев, которая играет на руку гаражным махинаторам. Железные навесы продают, как капитальные конструкции, вместо официального договора выдают липовую справку о купле-продаже и так далее.

Чтобы не пополнить число бедолаг, не имеющих никакого права на свой собственный гараж, перед покупкой дома для своей машины в первую очередь убедитесь в том, что земля, на которой он стоит, приобретена законно. Между владельцем гаражного комплекса (это может быть кооператив, товарищество или акционерное общество) и городом должен быть заключен официальный договор. Чаще всего речь идет о договоре аренды – временной (на год-два) или долгосрочной (10-15 лет).

Впрочем, если речь не идет о старых ГСК и комплексах, построенных в рамках муниципальной программы гаражного строительства, получить землю под гаражи на долговременной основе в Москве практически невозможно. Если вы приобрели гараж, стоящий на «временной земле», не тратьте слишком большие деньги на его благоустройство. По окончании срока аренды власти могут решить перенести ваш гаражный комплекс в другое место или вовсе ликвидировать. В этом случае вы имеете право на компенсацию, но выплачивать ее будут без учета ваших дополнительных вложений.

Еще один распространенный вариант – гаражный комплекс, расположенный на «ведомственной» земле, переданной городом в пользование какому-либо предприятию или организации. Директора таких организаций частенько отдают свободное место арендаторам – в том числе, и под гаражи.

Самое надежное в этом случае - договор субаренды между владельцем гаражей и предприятием. Если же между сторонами заключен популярный в последнее время договор о совместной деятельности – это не самый хороший вариант.

Этот документ, который, в сущности, служит прикрытием аренды, в любой момент может быть расторгнут директором организации без каких бы то ни было последствий. У владельцев гаражного комплекса нет никаких юридических прав, а значит, в случае разрыва договора о совместной деятельности на компенсацию вложенных средств рассчитывать не приходится. В отличие от договора аренды.

Опасный эксперимент - покупка гаража в охранных зонах. В их число входят территории возле железных дорог, промзон и т.п. Зачастую фирмы строят там гаражи, заручившись только устной договоренностью с местным начальством, а покупателям боксов предъявляет липовый договор аренды.

Кроме того, вне зависимости от того, на какой земле ваш гараж стоит - на «долгосрочной», временно арендованной или «ведомственной» - законно оформлено должно быть и его строительство. Если акта приемки гаража комиссией нет, чиновник из префектуры в любой момент может совершенно законно потребовать снести невесть откуда, по его меркам, взявшееся строение.

Поэтому, если нет разрешения на строительство капитального здания, то самый оптимальный вариант - разборная конструкция, которую при необходимости можно будет перенести в другое место.

Итак, вы присмотрели гаражный комплекс по душе, и готовы откликнуться на предложение его владельцев. Прежде всего, стоит уточнить, на каких условиях вам его предлагают. Это может быть покупка, аренда, и членство в гаражном кооперативе.

1. Покупка. Самый надежный из всех вариантов - стать собственником. Перед покупкой уточните, к какому виду имущества - движимому или недвижимому - относится предлагаемый вам вариант. Если гараж стоит на фундаменте или прочно связан с землей иным способом, это - недвижимость. Ее покупку необходимо зарегистрировать в государственных органах, после чего вы автоматически вступаете в право собственности.

Если ваш будущий гараж - это установленная на земле металлическая коробка, это - движимое имущество. В этом случае право собственности возникает с момента передачи вещи.

Для вашей безопасности в договоре купли-продажи необходимо четко обозначить стороны договора, товар и его цену. После заключения такого договора лишить вашу машину домика можно будет только по решению суда.

2. Аренда. Когда одна из сторон - юридическое лицо, договор аренды нужно заключать в письменной форме. Физические лица могут сделать это устно, но на срок не более года. До окончания срока, указанного в договоре, арендодатель может расторгнуть договор с вами только через суд. Это возможно в следующих ситуациях: вы нарушаете условия договора; вы портите имущество; более двух раз оплатили аренду; не делаете капитального ремонта, если по условиям договора это входит в ваши обязанности (если нет - капитальный ремонт должен делать арендодатель).

Возможны и другие причины для расторжения договора – но тогда они должны быть в нем прописаны. О досрочном разрыве соглашения вас должны предупредить за месяц (в случае аренды недвижимости - за три месяца). Если эти нормы нарушены, вы вправе требовать возмещения убытков.

3. Членство в кооперативе. Решив вступить в гаражный кооператив, для начала ознакомьтесь с его уставом. Обратите внимание на особенности сдачи кооперативного гаража в аренду, его перепродажи и дарения. Устав - основной закон кооператива, который обязан любые свои действия производить только на его основании. Однако сам устав не должен противоречить действующему законодательству.