Почему квартиру могут пустить с молотка?

Мы уже писали о том, что заемщик, взявший кредит под залог собственной квартиры, ограничивается в своих правах, поэтому до момента погашения кредита не столько владеет, сколько пользуется собственной жилплощадью. Однако помимо ограничений он берет на себя еще и определенные риски. В случае прекращения или задержки выплат по кредиту, квартира может перейти в собственность к залогодержателю. Процедура и условия перехода подробно описаны в «Федеральном законе об ипотеке». По нему, банк вправе требовать перехода прав собственности по заложенному имуществу в случае регулярных невыплат взносов по кредиту. В IX Главе Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статье №50 говорится: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна». Отторжение имущества идет через суд. Однако нужно учитывать, что банку невыгоден подобный расклад. Ему гораздо удобнее уладить дело мирным путем, чем пускаться в тяжбы.

Так что, если вы понимаете, что не можете вносить обозначенные в договоре суммы, то стоит обратиться к кредитору и попросить об отсрочке. Причиной для предоставления отсрочки может служить смена работы или рождение ребенка и другие события, которые привели к появлению финансовых трудностей. Чтобы ее оформить, необходимо уточнить детали этой процедуры в своем банке, так как универсального алгоритма пока нет. Как правило, требуется письменное обращение и иногда документы, подтверждающие факт смены работы или ухудшения финансового положения. Кроме того, можно попросить банк об уменьшении суммы регулярных выплат. Как правило, финансовые институты идут навстречу должникам.

Если договориться не удалось…

Прятаться от залогодержателя не имеет смысла, так как за каждую просрочку по выплатам начисляется штраф, что в результате сильно увеличит размер долга.

Если вы допускаете просрочки, как правило, банк не сразу обращается в суд. Этот этап предваряют переговоры с заемщиком. Если они ни  к чему не приводят, то через какое-то время неплательщик получает повестку. Такие суды проходят небыстро, а могут растянуться минимум на полгода. Осложняется изъятие предмета залога, если среди собственников есть несовершеннолетние, признан факт несоразмерности действительной стоимости залога и взятого кредита, проблемы с реализацией залогового имущества и т.д. Кроме того, заемщик может оспорить действия банка в суде. Тут многое зависит от нюансов конкретного кредитного договора. В любом случае встречный иск со стороны заемщика оттянет процесс отторжения залогового имущества.

Квартира ушла с молотка

В том случае, если заемщик и члены его семьи, проживающие вместе с ним, дали письменное, нотариально заверенное согласие на выселение в случае не выполнения своих обязательств, вероятность выселения в случае неплатежеспособности крайне высока и отодвинуть во времени этот процесс едва ли удастся. После публичной реализации новые собственники квартиры имеют право потребовать выселения прежних жильцов в течение месяца с момента предъявления требования.  Юристы при таком раскладе советуют договориться с банком о продаже залогового имущества, чтобы не усугублять ситуацию. По Федеральному закону о залоге ст. 29 и 30, «…в случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника… Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю». Т.е. если за определенный срок цены на квартиру изменились не в вашу пользу, то вы можете остаться банку должны даже после продажи квартиры и эти риски необходимо учитывать при получении кредита. Однако, если принять своевременные меры и вместе с банком отслеживать процесс продажи квартиры, есть шанс получить разницу.

Тогда, расплатившись с банком, на оставшиеся средства есть шанс приобрести другое жилье меньшей площади.