Некоторые нюансы покупки недвижимости в Испании ↑

Основные понятия:

Registro de Propiedad -  Регистр собственности, в котором должен быть зарегистрирован любой вид недвижимости в Испании. Из него вы можете узнать полную информацию о приглянувшейся недвижимости: кто владелец, какова кадастровая цена, точная площадь, а так же о том, нет ли у владельца долгов по коммунальным платежам и налогам.

Escritura Publica - главный официальный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость. В нем указывается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения записи в Registro de Propiedad.

NIE – Идентификационный номер иностранца. Все иностранцы, имеющие финансовый интерес в Испании, обязаны получить NIE, под которым данное лицо будет зарегистрировано в налоговых органах. Номер NIE получают в полицейском участке, в отделение иностранцев. Этот номер необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на коммунальные услуги, покупки машины, и т.д.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право либо сам владелец, либо лицо, им назначенное и имеющее соответствующую доверенность, заверенную нотариально. Чаще всего право продажи доверяется агентствам.

Если хозяев у выбранной вами недвижимости несколько, либо хозяин один, но он (она) состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев, либо нотариально заверенная доверенность от них. 

Выбор и покупка недвижимости в Испании↑

Выбор недвижимости

Выбор недвижимости в Испании ничем не отличается от выбора недвижимости в любой другой стране: для того, чтобы подобрать подходящий вариант, есть специализированные журналы, интернет-сайты, частные риэлторы и агентства недвижимости.

Проводить процедуру сделки самостоятельно не рекомендуется - если вы, конечно, не специалист по испанскому законодательству. Какое агентство недвижимости выбрать - российское или испанское - дело вкуса. Но, опять же, если вы не владеете свободно испанским - стоит задуматься о том, как вы будете общаться с риэлтором-испанцем.

Выбрав один или несколько вариантов жилья по вкусу и кошельку, узнайте их данные в Registro de Propiedad. Если есть возможность - обязательно съездите посмотреть вашу будущую недвижимость. Не стоит слишком доверять восхвалениям риэлторов: котов в мешке продают не только в России.

Составление договора, подписание и регистрация купчей

Итак, вы окончательно определились с выбором. Время составлять предварительный контракт на покупку, в котором прописываются способ и условия оплаты. После этого вы выплачиваете залог - 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя ее за собой.

Между подписанием предварительного контракта и непосредственно покупкой проходит минимум месяца полтора. В это время оформляются документы, в том числе NIE, открывается счет в испанском банке, переводятся деньги на депозит, оформляется кредит и так далее.

Когда все готово - приходит время подписания купчей Escritura Publica у нотариуса. В этот момент вы выплачиваете оставшуюся сумму покупки, после чего становитесь полноправным владельцем недвижимости.

После процедуры подписания Escritura Publica её надо зарегистрировать в Registro de Propiedad. Процесс регистрации обычно занимает три-четыре месяца. Когда купчая будет зарегистрирована, владелец может заказать выписку из Регистра для оформления мультивизы в Испанию.

Если нужна ипотека ...

Иностранцы в Испании имеют право взять ипотечный кредит. Сумма кредита варьируется от 50 до 70% от оценочной стоимости недвижимости, которая определяется банком, дающим кредит. Обычный срок кредитования 10 – 25 лет под 4,25 – 4,75 % годовых в зависимости от текущей европейской ставки рефинансирования. Платежи по ипотеке надо вносить каждый месяц. Прием сумма ежемесячного платежа не может быть выше 30% вашего дохода.

Для получения кредита вам нужно представить в банк следующий пакет документов:

1. Справка 2-НДФЛ с места работы
2. Справка о зарплате с места работы за последние 3 месяца
3. Выписка с банковского счета за последние 3 месяца
4. Паспорт

Если вы покупаете недвижимость в совместную собственность, такие же документы потребуются от всех, кто будет записан в купчую. И, разумеется, все документы должны иметь нотариально заверенный перевод на испанский.

После того, как ипотечный отдел банка изучит документы, будет приятно решение о выдаче кредита. Затем вам предоставят расчет по расходам на его оформление, ежемесячным выплатам, процентным ставкам, условиям преждевременного погашения, т.п.

Имейте в виду, что жилье, купленное в ипотеку, обязательно придется страховать. Цена страхового полиса около 200 евро в год.

Расходы на оформление, налоги и обязательные платежи↑

Стоимость оформления документов

Цены на недвижимость в Испании сильно варьируются в зависимости от региона. Однако кроме денег, которые вы отдадите за квартиру или дом, придется оплатить ряд расходов, которые одинаковы по всей стране.

При покупке новой недвижимости:

• IVA (НДС) - 7% от стоимости покупки;
• Гербовый сбор - 1% от стоимости покупки.

При покупке «вторички»:

• Налог на передачу права собственности - 7%.

За оформление купчей в Registro de Propiedad:

• Налог за переоформление купчей на ваше имя - около 300 евро.

Также необходимо учесть гонорар нотариуса за составление купчей. В общей сложности ваши дополнительные траты составят около 10% от стоимости покупки.

Расходы на содержание недвижимости↑

1. Платежи за воду и электричество делятся на два вида - абонентская плата и фактическое потребление. Абонентскую плату надо вносить даже тогда, когда в доме никто не живет. Фактическое потребление оплачивается по счетчику: 

• электроэнергия (абонентская плата каждые 2 месяца) 13,63 евро, стоимость электричества кВатт/час 0,086 евро,
• вода (абонентская плата каждые 3 месяца) 15 евро, стоимость за кубометр по счетчику варьируется от 1 до 3 евро.

2. Платежи за телефон и интернет: абонентская плата за стационарный телефон 20 евро в месяц, безлимитный интернет - 50 евро в месяц. Установка новой телефонной линии обойдется около 300 евро.

3. Если ваша квартира расположена в жилом комплексе, вы оплачивать содержание и уборку зон общего пользования, например чистку бассейна, уборку дорожек и зеленых территорий, и так далее. Оплата взноса делается один или два раза в год. Цена вопроса зависит от количества квартир и престижности комплекса. Например, оплата квартиры недвижимости в комплексе на 200 апартаментов с бассейном, садом и детской площадкой обойдется около 400 евро в год.

Счета за коммунальные услуги оплачиваются автоматическим списанием суммы с банковского счета клиента.

Ежегодные налоги на недвижимость↑

Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio – налог на имущество. Он платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка на имущество стоимостью до 167 129 евро составляет 0,2%. Например, за квартиру стоимостью 50 000 евро придется отдать 100 евро в год.

Impuesto sobre la Renta – налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду. Составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Платится даже в том случае, когда вы не сдаете жилье.

Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре.

Заплатить придется и за оформление налоговой декларации - цена вопроса, в зависимости от района, где расположена ваша квартира - от 120 до 150 евро в год.

На что дает право покупка недвижимости в Испании↑

Мультивиза

Став обладателем квартиры или дома в Испании, вы имеете право на облегченный въезд в страну. Для начала вам нужно оформить мультивизу, для чего вам придется предъявить выписку из Registro de Propiedad.

При этом вам гарантируется получение годовой испанской мультивизы, по которой можно находиться на территории Испании 180 дней в году (по 90 дней в каждые полгода) и беспрепятственно пересекать границы любой из стран Шенгенского соглашения.

Необходимый список документов, которые надо предоставить в консульство для получения годовой мультивизы:

1. Escritura Publica и три копии документа;
2. сертификат о наличии медицинской страховки;
3. выписка из Registro de Propiedad;
4. действующий загранпаспорт и шесть фотографий;
5. прошение-анкета (заполняется в консульстве).

Ближайшие родственники (муж или жена, дети и родители) также могут получить мультивизу. Для этого потребуется перевести документы, удостоверяющие родство, на испанский и заверить их в консульстве. Мультивиза на следующий год продлевается автоматически, если вы остались собственником недвижимости и имеете страховку.

Вид на жительство

Если вы приобретаете недвижимость для того, чтобы переехать в Испанию, то вам придется озадачиться получением вида на жительство. Одной лишь покупки недвижимости для этого мало.

Существует несколько типов вида на жительство в Испании:

• студенческий - выдается школьникам, студентам и учащимся языковых курсов при предоставлении соответствующих документов;
• с правом работы - выдается на основании контракта с фирмой, предоставляющей рабочее место, или при создании своей фирмы на территории Испании с участием сотрудников – граждан или резидентов страны;
• без права работы - выдается близким родственникам резидента Испании, имеющего вид на жительство с правом на работу, лицам, состоящим в браке с гражданами Испании, а также  иностранцам, способным подтвердить свою экономическую независимость. Для этого необходимо документальное подтверждение наличия крупной суммы денег на банковском счету, постоянного дохода, владения собственностью, в том числе недвижимой, на территории Испании.

Для получения вида на жительство собирается необходимый пакет документов, уточнить полный список необходимо в консульстве Испании.

При рассмотрении вашего ходатайства учитывается наличие оснований для предоставления вида на жительство и отсутствие причин для отказа. Одно из важнейших оснований, способствующих решению вопроса в вашу пользу – возможность проживания всей семьи на территории страны.

При положительном ответе вам выдадут на 3 месяца резидентскую визу серии "D" . С ней нужно обратиться в гражданское правление или Министерство труда Испании, где по истечении 2-3 недель вам оформят вид на жительство, который выдается максимум на три года, после чего его надо продлевать.

Постоянное место жительства (ПМЖ)

Постоянное место жительства - это право и возможность жить в выбранной стране без обязательного переоформления вида на жительство. Человек, обладающий статусом ПМЖ, имеет все те же социальные льготы и гарантии, что и гражданин Испании, кроме возможности избирать или быть избранным в органы власти, а также служить в армии или полиции.

Постоянное проживание в Испании можно оформить, прожив на территории страны пять лет на легальных условиях или вступив в брак с гражданином Испании. При выявлении фиктивности брака в ПМЖ будет отказано.

Пенсионеры после приобретения недвижимости могут сразу подать документы на оформление ПМЖ.