Покупка или обмен квартиры требуют максимум внимания. Особенно в части составления и подписания договоров. Необходимо разобраться с деталями и понимать принципиальную разницу между договором мены, обмена и купли-продажи.

Материалы по теме:

Содержание

Обмен квартиры можно оформить как с помощью договоров мены и обмена, так и с помощью договора купли-продажи.

Льготная ипотека для военнослужащих – каковы условия?

Договора обмена и мены похожи. Но есть нюанс - объект сделки. Договор обмена заключается, если речь идет о муниципальном жилье, договор мены актуален в сделках по обмену квартир, находящихся в собственности.

Договор мены (обмена)↑

Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни

По договору мены (либо обмена, если квартира не приватизирована) предполагается, что имущество считается равноценным. Этот договор, как и договора мены и купли-продажи, считается возмездной сделкой и предполагает преимущественное право покупки (выкупа) у собственников долей (при их наличии) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.

Если квартиры не приватизированы, обмен это единственная возможность поменять район.

Если квартира не приватизирована, то для начала ответственный квартиросъемщик должен получить письменное нотариально заверенное согласие на обмен от всех лиц, прописанных в ней.

При обмене муниципальных квартир каждый из нанимателей жилья (арендующие жилплощадь у государства по договору социального найма) должен предоставить оригинал заключенного договора обмена своему наймодателю (муниципалитету) для получения разрешения на обмен жилыми помещениями.

Согласие или отказ в обмене оформляется наймодателем в письменной форме, и должно быть выдано нанимателю не позднее десяти рабочих дней со дня обращения.

Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя на такой обмен считаются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и для заключения новых договоров соцнайма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее десяти рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина (нанимателя) и представления им необходимых документов.

"Вторичка" или жилье в новом доме – плюсы и минусы вариантов

При обмене собственных квартир получения разрешение от муниципалитета не нужно, по понятным причинам. Нотариально заверяете договор и регистрируете его (с предоставлением всех необходимых документов, конечно). 

Если с вами проживает (зарегистрирован или собственник доли в квартире) несовершеннолетний, то на совершение сделки необходимо разрешение от органов опеки.

Чтобы обезопасить стороны в договорах мены и обмена рекомендуется указывать стоимость сделки.

Квартира по переуступке - каковы риски и на что обратить внимание, заключая сделку?

Договор обмена или мены невозможно заключить, если речь идет о квартирах, расположенных в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируются по месту ее нахождения, а при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора становится невозможной.

Обмен не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальное жилье, а другим – квартира, находящаяся в собственности.

Договор обмена (мены) при расторжении возвращает стороны на первоначальное состояние, т.е. в случае чего вы вернетесь в «старую» квартиру.

Задаток в сделках с недвижимостью – опасный компромисс

Если меняются неравнозначные по площади квартиры, в договоре необходимо оговорить этот факт, чтобы избежать возможный претензий сторон друг к другу. 

Из-за указанных выше ограничений договор купли-продажи более распространен при оформлении сделок.

Случаи, когда обмен невозможен↑

Основания для отказа муниципального жилья, в соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса РФ:

  1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, либо право пользования жильем оспаривается в судебном порядке;
  2. обмениваемая квартира признана непригодной для проживания;
  3. многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, будет подвергнут капитальному ремонту, включающему переустройство или перепланировку;
  4. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен в Постановлении Правительства РФ №378 от 16.06.2006 и статье 51 ЖК РФ.

Если одна из сторон все же добилась обмена вопреки закону, такая сделка можнет быть оспорена в суде. 

 

С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

— Редакция