Продать долю в квартире часто сложнее, чем продать квартиру без сособственников. Разберемся, почему так происходит и что делать тем, кто хочет продать свою долю жилплощади.

Материалы по теме:

Содержание

Возникновение долей↑

Единоличная собственность превращается в долевую в следующих случаях:

  1. квартира была приватизирована на нескольких членов семьи;
  2. в наследственные права вступают сразу несколько наследников (при покупке доли жилплощади, полученной по наследству, нужно быть особо внимательным, о возможных проблемах читайте в статье «Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни»);
  3. при разделе совместного имущества из-за расторжения брака;
  4. доля в квартире из двух-трех комнат отдается или продается третьему лицу для снижения налогового бремени и коммунальных платежей, либо для получения дополнительного дохода. Это зачастую вынужденная продажа. Такие сделки заключают обычно люди с низким доходом или одинокие пенсионеры.

Продажа долей↑

Что нужно учитывать, приобретая квартиру

Прежде чем начать продавать жилплощадь, нужно изучить Гражданский кодекс: главы 9, 16, 18, которые касаются заключения сделок и прав собственности, в том числе общей, на жилье.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки – как его получить?

Продажа доли отличается от продажи квартиры, у которой единственный собственник, прежде всего тем, что распоряжение долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников (т.е. ― сособственников, не имеет значения, зарегистрированы ли они на этой жилплощади или просто владеют). На продажу доли нужно получить согласие сособственников. Здесь есть нюанс ― сособственник либо выкупает долю, либо отказывается от покупки и эти действия имеют строгие временные рамки.

Переуступка квартиры - зачем нужна, и как оформить по закону?

Важную роль при продаже доли играет статья 250 ГК РФ, определяющая процесс продажи и лиц, имеющих преимущественное право покупки. Правила этой статьи применяются при отчуждении доли по договору мены. Статья гласит:

  1. Сособственники жилья имеют преимущественное право выкупа доли в нем (кроме случаев, когда доля в квартире продается с публичных торгов ― такое обычно происходит из-за крупных долгов собственника этой доли). Передача этого права не допускается.
  2. Продавец обязан письменно известить сособственников о намерении продать свое имущество постороннему лицу (т.е. не сособственнику) с указанием условий продажи, в т.ч. цены. Во избежание споров лучше всего отправлять это уведомление по почте заказным с уведомлением о вручении и описью содержимого ― это не позволит сособственника уклониться от получения уведомления.
  3. Если сособственник хочет выкупить продаваемую долю, он должен выкупить ее в течение месяца со дня извещения продавца о намерении заключить сделку по продаже. Если сособственник не выразил желания или не успел выкупить долю в течение указанного срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если продавец не знает всех сособственников, ему нужно обратиться в Управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости и взять выписку из ЕГРП, где будут перечислены все сособственники.

Если все сособственники не против продажи доли постороннему, они должны написать письменное согласие на продажу и отказ от покупки этой доли на основе собственного преимущественного права в течение месяца. Если сособственник молчит, либо возражает, но не предлагает выкуп, то это может считаться отказом от права преимущественной покупки и согласием на продажу.

Если доля продается одному из совладельцев, то остальных собственников уведомлять не требуется.

Если преимущественное право покупки нарушено, обделенный сособственник имеет право подать иск в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это нужно сделать в течение трех месяцев с момента нарушения права.

Электронные документы — доказательства в суде?

Так что главное ― договориться с сособственниками и получить от них согласие на продажу. Лучше всего, если они лично подпишут согласие на сделку с третьим лицом, чтобы избежать споров и нервных заявлений о том, что предложение о выкупе потерялось на почте.

Задаток в сделках с недвижимостью — опасный компромисс

В остальном процесс тот же, что и при продаже квартиры единственным владельцем (подробнее о необходимых для продажи квартиры документах читайте в статье «Договор купли-продажи квартиры ― составление и важные нюансы»).

С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

— Редакция