Мы уже писали про покупку недвижимости в странах бесконечного лета: в Индии и Таиланде, и в странах ЕС: Испании, Литве и Чехии. Продолжаем серию. В этот раз разберемся в процессе покупки недвижимости — квартиры или дома — в еще одной европейской стране. 

Как купить жилье в Болгарии? ↑

Итак, что нужно знать, если вы задумались о покупке жилья в Болгарии?

Квартира или дом?↑

Законодательство страны позволяет иностранцам покупать квартиры и землю, в поледнем случае есть ограничения.

Как указано на официальном сайте, созданном по инициативе правительства Республики Болгарии для предоставления иностранцам информации о процессе приобретения и управления недвижимостью на территории Республики «До конца 2011г. для иностранных физических лиц, в случае имеющейся у них постоянной регистрации на территории иностранного государства, существовали ограничения на владение земельным участком, на котором построен купленный в Болгарии объект недвижимости. С 01.01.2012г. это ограничение отпало, и иностранные инвесторы могут приобретать землю, на которых построены их дома. Однако все еще существует ограничение на покупку сельскохозяйственных земель. Это ограничение отпадет 01.01.2014 г.»

Выбирайте, что нравится. Однако, перед тем, как сделать окончательный выбор, проконсультируйтесь с местным юристом. Это важно и в том случае, что, по болгарским законам, заверяя сделку, нотариус не обязан требовать справки об отсутствии обременений. И если неджвижимость обременена, будет много проблем.

Большинство предлагаемых объектов недвижимости находится в ведении управляющих компаний, которые следят за территорией комплексов, предлагают услуги по сдаче в аренду, по уборке, обслуживанию самих апартаментов.

Осмотр и выбор↑

Если вы желаете приобрести квартиру на вторичном рынке, то вы можете самостоятельно заняться поиском подходящего варинта по объявлениям, либо обратиться в агентство недвижимости.

В случае, если вы заинтересованы в на покупке квартиры в новостройке или строящемся доме, вы можете обратиться напрямую к застройщику. Это зависит от того, сколько у вас есть свободного времени, готовы ли вы заплатить за квалифицированную помощь и т.п. В целом, отличий от России здесь нет.

Имейте ввиду, указанный метраж квартиры включает в себя не только само жилье, но и общую площадь: например, часть лестничной клетки дома. Поэтому пложать непосредственно апартаментов меньше, чем указано в документах о собственности.

Необходимые для сделки документы↑

Со стороны продавца:

1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость – последнее доказательство собственности на имущество продавца. Это может быть: нотариальный акт от Агентства Регистраций (акт купли-продажи, дарения, замены (обмена), акт и др.; акт о передаче правового титула, с записью о его регистрации; договор о продаже, заключенный в соответствии с Постановлением о государственном недвижимом имуществе или в соответствии с Законом о муниципальной собственности и Законом о государственной собственности на государственную или муниципальную недвижимость.
2. Справка о налоговой оценке недвижимости (выдается налоговой службой по местонахождению недвижимости). Адрес недвижимого имущества в налоговой оценке должен быть идентичен адресу, указанному в нотариальном акте. В налоговой оценке должны быть указаны все совладельцы недвижимости.
   У совладельцев не должно быть долгов по недвижимости, что должно быть указано в справке.
3. Справка о семейном положении продавца, с указанием семейного положения владельца (и совладельцев, если они есть) на момент получения прав собственности на недвижимость. Справку выдает районная служба Единой системы гражданской регистрации и административного обслуживания населения (по месту адресной регистрации).
4. Свидетельство о браке, если продавец женат или замужем.
5. Согласие супруга на продажу (даже если недвижимость не является совместно нажитым имуществом).
6. Нотариально заверенный отказ от вещного права пользования недвижимостью (если есть пользователь). В случае смерти пользователя представляется выписка из свидетельства о смерти.
7. Технический план недвижимости (он же кадастровый план земельного участка) при передаче собственности на землю (земельный участок, двор или часть двора, на котором находится недвижимость). Бумага выдается районной технической службой по местонахождению объекта и действительная 6 месяцев после даты выдачи.
8. Справка о наследовании, Свидетельство о смерти наследодателя, завещание (если объект недвижимости получен по наследству).
9. Если продавец состоит в разводе — решение суда о расторжении брака.
10. Дополнительные документы, по которым можно было бы проследить историю недвижимости и доказывающие права на владение.
11. Удостоверение личности, другие документы, идентифицирующие личность продавца.

К перечисленным документам нужно отнестись внимательно, ведь мошенники есть везде, и Болгария не является исключением.

Документы со стороны покупателя:

1. Удостоверение личности, другие документы, идентифицирующие личность покупателя (покупка недвижимости возможна, если покупатель находится в стране легально, туристическая виза подойдет).

О продедуре покупки↑

В самой процедуре не так много действий:

1. После того, как объект выбран, с продавцом (или с компанией-посредником, если вы пользуетесь ее услугами) предварительный договор и оплачивается задаток.
2. После оплаты всей суммы подписывается окончательный договор.
3. После подписания договор передается в районный суд для передачи права собственности на объект недвижимости новому владельцу.
4. Зарегистрированный договор является главным правоустанавливающим документом покупателя.

Предварительный договор. Фактически, это самый серьезный документ в сделке. Это обязательство продавца построить или продать имущество, а покупателя — купить его.

Большая часть нюансов регулируется договором, а не законом. Поэтому, помимо основного содержания, желательно включить в документ положения, защищающие ваши интересы: окончательную дату завершения строительства и передачи права собственности; степень завершенности объекта, при которой возможна передача прав собственности; назначение санкций за задержку строительства и передачи собственности, а также в случае отягощения; гарантирование права расторжения договора в случае неисполнения обязательств одной из сторон и т.д. Если риелтор старается не вносить никаких своих обязательств в предварительный договор перед покупателем — настаивайте.

Финальный договор (нотариальный акт). Когда обе стороны готовы полностью исполнить обязательства по договору, т.е. продать и купить, необходимо подписать договор в присутствии нотариуса. Это документ о передаче прав собственности покупателю. В тот же день покупатель будет вписан как полноправный владелец в Регистр Недвижимости. Это даст ему право сдавать покупку в аренду, продавать и совершать прочие манипуляции. 

Оплата↑

Рассчитываться по сделке принято с помощью банковского перевода. 

Купив недвижимость за границей, помните, вы обязаны отчитаться за нее в налоговой инспекции России.

Как заполнять и подавать налоговую декларацию по налогу на доходы с физических лиц и в каких ситуациях >>

Налоги и сборы при купле-продаже↑

При оформлении сделки взимаются:

1. Нотариальная пошлина, высчитывается в зависимости от стоимости сделки, плюс 20% НДС.
2. Пошлина в размере 0,1 % от стоимости сделки за запись нотариального акта в Регистр Недвижимости при Агентстве Регистраций.
3. Налог при приобретении имущества — от 0,1 до 3%. Размер налога зависит от места (муниципалитета), где расмоложе объект недвижимости и ее налоговой оценки. Общая сумма выплачивается нотариусу, который сам производит регистрацию нотариального акта и оплату пошлин.

Дополнительные траты:

1. Гонорар риелтора или агентства недвижимости. В среднем составляет 2,5–3% от суммы сделки. Процент оговаривается предыврительно и закрепляется в договоре.
2. Вознаграждения консультантам и адвокатам, если вы пользовались их услугами.

На что дает право покупка недвижимости в Болгарии↑

Виза↑

Владельцы недвижимости в Болгарии при первой подаче заявления могут претендовать на годовую многократную визу, которая позволяет находиться в стране до 180 дней в году.

ВНЖ и ДВЖ↑

Видом на жительство (ВНЖ) в Болгарии называется статус «Продолжительное пребывание». Статус дает право нахождения в республике на срок до одного года. Дается иностранцам, которые желают работать или учиться в Болгарии после получения разрешения, либо если иностранец является супругом местного жителя. ВНЖ в Болгарии продлевается ежегодно. Пятикратное получение ВНЖ дает право иностранцу обратиться за разрешением на долгосрочное пребывание (ДВЖ) в стране — на 5 лет.

Достаточно легко получить вид на жительство в Болгарии пенсионеру, который намерен там жить. Нужно иметь объект недвижимости, счет в местном банке для перечисления пенсии, подтверждение статуса пенсионера в РФ.

Не забудьте, что в течение 30 дней после открытия счета в зарубежном банке вы обязаны уведомить об этом российскую налоговую инспекцию. Об этом написано в статье 12 и статье 28 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле».