Хочется сдать квартиру, жить на ренту и ни о чем не думать. А беспокоиться приходится: подготовить квартиру к сдаче, найти квартиранта или договориться с агентством недвижимости, общаться с жильцом, решать спорные вопросы и прочее и прочее. Можно попробовать воспользоваться схемой доверительного управления квартирой.

Преимущества↑

Доверительное управление имуществом – это как бы разделение прав на имущество. Собственник жилья передает часть своих прав по использованию квартиры, не теряя при этом права собственности. Таким образом, он получает доход от сдачи своего жилья в аренду, а управляющая компания, которой он передал часть своих полномочий, занимается обеспечением получения этого дохода за небольшой процент.

Фирма займется всем - от подбора клиента до починки прохудившихся труб. На балансе компании, управляющей доверенным имуществом, есть слесари, электрики, сантехники и прочие специалисты сервиса. Перечень услуг зависит от того, каким процентом от полученной арендной платы вы готовы поделиться.

Наиболее типовые услуги по доверительному управлению:

• организация показа квартиры;
• подбор квартиранта;
• заключение договора найма с арендатором квартиры.

При желании или необходимости в договоре можно прописать оказание большего спектра услуг:

• опись и страхование имущества, находящегося в квартире;
• страхование отделки квартиры;
• ответственность за сохранность мебели и квартиры;
• гарантия своевременного получения арендной платы хозяином квартиры;
• страхование гражданской ответственности арендаторов;
• проверка оплаты квартирантом коммунальных услуг и телефонных переговоров;
• решение всех вопросов со страховой компанией в случае наступления страхового случая.

Популярны у арендодателей и такие услуги по доверительному управлению:

• оплата двухнедельного простоя квартиры, если квартиросъемщик съезжает до окончания договора и подбор другого клиента;
• передача арендной платы хозяину квартиры по безналичному расчету;
• перевод арендной платы хозяину на счет в любой точке мира;
• ремонт сломавшейся бытовой техники и сантехники;
• приобретение мебели и бытовой техники в кредит;
• полный ремонт квартиры в кредит.

Такие услуги по доверительному управлению недвижимостью будут стоить подороже.

Список услуг и размер процента от арендной платы за квартиру зависит от того, как вы договоритесь с управляющей компанией и, соответственно, что пропишите в договоре доверительного управления.

Уплату налогов также можно поручить управляющей компании, сделав ее своим уполномоченным представителем (ст. 29 НК РФ).

Договор↑

По договору доверительного управления собственник квартиры передает управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление. Управляющая компания же осуществляет управление этим имуществом в интересах владельца квартиры (выгодоприобретателя).

«Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему» (ст. 1012 ГК РФ).

Договор доверительного управления имуществом между собственником квартиры и управляющей компанией заключается на срок от одного года.

Компания начинает действия по подбору арендаторов и прочих манипуляций с квартирой не ранее заключения договора поручения имущества в доверительное управление. Однако фирма не называет размер арендной платы – ее указывает владелец квартиры. Изменить размер ставки арендной платы компания может только по согласованию с собственником квартиры.

По результатам своих операций по распоряжению доверенным имуществом компания будет отчитываться перед его владельцем (ст. 1020 ГК РФ).

Для защиты своих прав собственник вправе требовать всякого устранения нарушения его имущественных прав (ст. 301 - 306 ГК РФ).

Оплата↑

Стоимость услуг по договору поручения составляет в среднем 10% - 15% от ежемесячной арендной ставки. Процентная ставка может быть повышена при расширении списка услуг по доверительному управлению. Процент взимается только после внесения арендной платы квартирантом сдаваемой квартиры.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, доверительный управляющий имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Все это прописывается в договоре.