Интерес продавца при исполнении договора купли-продажи квартиры в конечном итоге состоит в получении от покупателя оплаты за проданную квартиру. В этом отношении продавец, прежде всего, должен иметь гарантии того, что, в случае неполучения от покупателя денежных средств, он не столкнется с проблемой взыскания этих средств с покупателя в судебном порядке.

Часто имеют место случаи, когда право собственности покупателя на квартиру зарегистрировано, квартира фактически ему передана, он вселился и уже проживает в этой квартире, зарегистрирован по месту жительства в ней, но оплата по каким-то причинам не произведена или произведена частично в нарушение условий договора. Применительно к таким ситуациям необходимо также учесть, что само по себе отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель — обязанность по принятию проданной ему квартиры.

Условия о расторжении нет. Что для этого случая предусматривает закон?↑

Казалось бы, если покупатель не выплатил продавцу деньги за квартиру, то логичным и справедливым должно быть расторжение договора купли-продажи и возвращение квартиры в собственность продавца. Но не все так просто. Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Более того, Гражданский кодекс РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом имущества по договору купли-продажи, которые заключаются в том, что продавец имеет право потребовать только оплаты имущества и дополнительно выплаты процентов за пользование денежными средствами.

Гражданским кодексом РФ предусматривается, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных законами или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено до момента расторжения договора.

Эти положения закона для продавца квартиры буквально означают следующее: если договор купли-продажи квартиры не содержит условий, определяющих случаи его расторжения в судебном порядке по требованию продавца с возвращением в собственность квартиры, то у него за редкими исключениями фактически остается только возможность требовать от покупателя оплаты.

Гарантия возвращения квартиры, если покупатель не заплатил↑

Продавцу квартиры при составлении договора купли-продажи определенно необходимо настаивать на включении в договор условий, согласно которым по требованию продавца договор подлежит расторжению, а квартира возвращению в собственность продавца в случае, если покупатель не заплатил продавцу в соответствии с условиями договора, в том числе, если произвел оплату только частично. В этом отношении важно, чтобы договор, помимо указания реальной цены, о которой договорились стороны, содержал однозначные условия о порядке, способе и сроке оплаты. Отсутствие этих условий или их неточные формулировки, допускающие различное толкование, могут затруднить расторжение договора в судебном порядке.

Условие о расторжении договора — эффективная защита прав в суде↑

Это тем более важно, если принять во внимание противоречивую судебную практику, в которой имеют место решения судов, когда сам факт невыплаты денег покупателем продавцу по договору купли-продажи квартиры суды не относят к существенному нарушению договора, позволяющему его расторгнуть и возвратить в собственность продавца квартиру. В этих случаях у продавца остается только возможность взыскания денег с покупателя в судебном порядке и далее в порядке исполнительного производства, которое, в свою очередь, может закончиться невозможностью исполнения. Полностью предотвратить столь неблагоприятные последствия возможно только путем включения в договор конкретных условий о его расторжении и последствиях расторжения. Заключая договор сегодня, необходимо исходит из того, что завтра придется защищать свои права в суде, ссылаясь на условия договора. 

Алексей Шевченко, адвокат, член Адвокатской палаты г. Москвы.
Руководитель Центра юридической помощи.

Вы можете принять участие в обсуждении материала, автор ответит на уточняющие вопросы.