В Москве реализован проект по надстройке старой четырехэтажки
В Москве реализован проект по надстройке старой четырехэтажкиКак все начиналось
Десять лет назад дом по адресу: ул. Мишина, обычной кирпичной 4-этажкой, ничем не о: шейся от окружавших ее зданий первой волны индустриального домостроения. Время шло, дом ветшал. Однако подобные кирпичные дома были отнесены так называемой несносимой серии, и жильцы рассчитывать могли максимум на капремонт, но никак не на получение нового жилья.
Однако в числе обитателей дома нашелся человек, который взял инициативу на себя. Гарри Курренков несмотря на возраст, до сих пор работает в Институте океанологии РАН им. Ширшова и «по совместительству» занимает пост председателя ТСЖ «Мишина 32».
«По Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право самостоятельно производить реконструкцию», — говорит Гарри Иванович. — Мы решили воспользоваться этой возможностью: надстроить наших четырех этажей еще пять, а заодно и расширить уже существующие квартиры». Решение об экспериментальном строительстве жителями дом принято двумя третями голосов еще в 2006 году.
«Разрешение на модернизацию было подписано лично Юрием Лужковым, но долгое время не было никакой поддержки, мы собирали бесконечные справки, чтобы получить все необходимые согласования, — рассказывает Куренков. — Сдвинуться с вой точки получилось только после смены руководства города. Нами заинтересовался Департамент градостроительной политики Москвы, который помог с оформлением бумаг и взял на себя общий контроль за разработкой проекта».
«Табуретка под столом»
В мировой практике подобные надстройки не является чем-то небывалым. «Так делают в Германии, где после вывода советских войск осталось немало «советского» жилья, — поясняет Куренков, — но в Москве подобной реконструкции не было». Правда, был проект перестройки по заказу правительства Москвы дома на Химкинском бульваре. Там реконструкции подвергся пятиэтажный дом. Было надстроено четыре этажа; общая площадь увеличилась в 2,2 раза. Но в том случае реконструкция производилась за счет средств внешнего инвестора и с отселением жильцов.
Переделка дома на улице Мишина не являлась коммерческой стройкой в чистом виде. Все новые квартиры были выкуплены по принципу паевого кооператива самими жильцами и сторонними пайщика основном, из числа жителей окрестных домов. Общая площадь надстройки составила порядка 2,8 тыс. Из 30 новых квартир половина отошла старым жильцам, а другая — новым. При этом те, кто оказался в числе первых пайщиков и подписал договор до старта строительства, заплатили в среднем 80-100 тыс. рублей за квадратный метр нового жилья. Те, кто присоединялся к проекту позже, платили больше. Для справки: в этом районе столицы средняя метра около 250 тыс. рублей.
Впрочем, в доме есть жильцы, не участвовавшие деньгами в строительстве. Они тоже не остались в накладе — им бесплатно увеличили площадь имеющейся квартиры. Дело в том, что дополнительные верхние этажи опираются здесь не на существующие конструкции старого здания, а на внешний каркас. Получается, что новые, вторые, стены как бы накрыли уже существующий дом. Как выразился кто-то из жильцов, конструкция напоминает табуретку(старый дом) под столом (надстройка). Между старыми внутренними стенами и новыми внешними появились пристраиваемые лоджии, эркеры, которые соединяются со старой квартирой за счет арочного проема. В среднем это около 5 метров прибавки площади для каждой из комнат.
На свои и для себя
К делу жильцы дома подошли серьезно. В Московском научно-исследовательском и проектном институт логии (ГУП МНИИТЭП) заказали на собственные средства проект, а в Институте имени Н. М. Герсеванова АО НИЦ «Строительство» — исследование по опорам, на которых должна была стоять надстройка. К слов, проект в процессе подорожал со 192 млн до 250 млн, потому что «аппетиты» жильцов росли. Сначала они захотели индивидуальный тепловой пункт, потом двухкамерные стеклопакеты вместо однокамерных гидравлические лифты вместо обычных. «Мы исходили из главного принципа — делаем для себя, — рассказывает Куренков, — именно поэтому с удовольствием приняли требования по энергоэффективности, в проекте заложили утепление всего здания современными материалами, вентилируемые фасады». По проекту, срок эксплуатации обновленного дома составляет 100 лет.
«Подрядчиков приходило много, но мы не хотели иметь дело с крупными компаниями, которые возьмут деньги у нас, а потратят на другой объект, — продолжает свой рассказ Куренков. — В итоге остановились на компании «Рестр», с которой у нас возникло полное взаимопонимание».
Гарри Иванович показывает нам, как все в доме, в том числе лифт, подъезды, лестничные клетки и дорожки возле дома приспособлены под нужды маломобильных жильцов. Потом ведет в отдельно стоящее одноэтажное строение, где расположен индивидуальный теплопункт.
«В доме все контролируется — от подачи тепла в батареи до количества горячей и холодной воды в каждую квартиру, — с гордостью говорит он. — Здесь же расположен промышленный фильтр воды — у жильцов из кранов течет отличная питьевая вода. Все внутридомовые пространства общего пользования оснащены датчиками движения, от которых срабатывают включатели света».
«Как вам удалось провести реконструкцию без отселения жильцов?» — интересуемся мы. «Мы изначально поставили себе задачу подписать отдельный договор с каждым из жильцов, чтобы они заранее знали, какие работы и когда нами будут производиться, и успели подготовить свои квартиры к перестройке, — говорит Гарри Иванович. — От строителей мы потребовали работать строго по утвержденному графику, а с жильцами договорились: на период строительства (меньше двух лет) жить по графику: с 8.00 до 20.00 в рабочие дни находиться вне дома. Любой жилец, независимо от того, вкладывался он в надстройку или нет, улучшает свои жилищные условия. Это и стало ключом к самому главному — компромиссу между всеми».
Юрий Филипенко, начальник Управления координации реализации государственных программ Департамента градостроительной политики города Москвы: «Город, в лице Департамента градостроительной политики города Москвы обобщил опыт реализации проекта на улице Мишина 32 и подготовил методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой и обстройкой без отселения жителей за счет внебюджетных источников финансирования. В них пошагово регламентировано проведение всех процедур: от проведения собрания собственников и формирования ЖСК до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
На сегодняшний день в Департамент поступили заявления по 404 адресам с просьбой рассмотреть возможность реконструкции, аналогичной пилотному проекту, реализованному ТСЖ «Мишина, 32». Из них надстройка возможна по 42 домам, по 109 адресам требуется дополнительная проработка. По остальным адресам вынесены заключения о невозможности реконструкции в связи с градостроительными ограничениями или о нецелесообразности (нерентабельности) надстройки.
Владимир ТЕН