Способ № 1
Квартира в новостройке на ранней стадии строительства↑

Чем меньше готова новостройка, тем ниже будет цена на квартиру в ней. Дешевле всего приобретать жилье, находящееся на «нулевой» стадии строительства, то есть когда у дома нет даже фундамента. В этом случае экономия составит 20–30%.

Но у такой покупки высокие риски. Тщательно разузнайте информацию о застройщике – его репутацию, надежность, наличие реализованных проектов, узнайте отзывы покупателей – случались ли с покупателями конфликты или их не было?

Главная проблема при совершении такой покупки – задержка срока сдачи дома. Подчас строительство дома завершается на стадии готовности 90% и… долгое время не возобновляется. А люди уже продали свои старые квартиры, вложили вырученные средства в покупку нового жилья, думая, что временно поживут у родителей: «Совсем недолго, всего 2-3 месяца». Однако жизнь показывает, что такое ожидание может затянуться на годы… В итоге под одной крышей в двухкомнатной квартире ютятся три поколения: внуки, деды и их взрослые дети, пожелавшие «улучшить» жилищные условия.

Вот наиболее распространенные нарушения, которые допускаются при заключении договора между организацией, привлекающей финансовые средства на строительство жилья, и участниками долевого строительства:

• Подменяются понятия в договоре, чаще всего в наименовании сторон (вкладчики, пайщики, инвесторы, дольщики и т.д.);
• Договор не соответствует характеру отношений. Вместо заключения договора долевого участия, регламентируемого законом №214-Ф3, часто заключается договор о совместной деятельности.
• В договор включаются условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства. Частный случай: квартира передается в собственность дольщика лишь после того, как заказчик заключит договор о жилищно-коммунальном обслуживании.
• В договоре не указывается конкретный срок передачи квартиры собственнику.
• Дольщику не предоставляется исчерпывающая информация об объекте строительства, отсутствует подробное описание квартиры.
• Дольщику не предоставляется информация о застройщике: например, есть ли у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации, сертификат на земельный участок.

Риски, связанные с покупкой квартиры в доме, который находится на ранней стадии строительства, можно свести к минимуму, если перед заключением договора внимательно изучить документы застройщика, разрешение на строительство и сам договор. Если вы не уверены в своих знаниях, стоит обратиться к опытному юристу.

Еще большую опасность для покупателя новостройки, находящейся на ранней стадии строительства, представляет заключение договора, не соответствующего 214-ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Такие договоры заключают застройщики, не способные оформить все документы правильно. Если вы заключите договор, не соответствующий этому закону, то останетесь не защищенным нормами этого законодательного акта. Более того, сделка, заключенная по неверно оформленному договору, может быть признана недействительной. Для покупателя это означает потерю вложенных денежных средств и времени. Стоит ли говорить о том, что человек оказывается при этом без крыши над головой?

Способ № 2
Новая квартира от подрядчиков↑

Дешевле можно купить квартиру в новостройке от подрядчика. Застройщики, не имеющие возможности расплатиться с подрядчиками наличными, расплачиваются с ними за строительные работы готовыми квартирами. Подрядчики, как правило, продают такое жилье по цене ниже рыночной. Пять лет назад доля таких квартир на рынке недвижимости составляла 2–3%. Сегодня ситуация изменилась, и подобные предложения встречаются намного чаще – в 20% случаях. Экономия при покупке такой квартиры достигает 40%. За счёт чего? За счет отсутствия спекулятивной «накрутки» – от застройщика или риэлтора.

Как узнать, появились ли на рынке квартиры от подрядчиков? Систематической информации по квартирам от подрядчиков нет, поэтому отыскать недорогие варианты можно, полагаясь лишь на личный опыт и житейское чутьё. Как только подобные квартиры появляются на рынке недвижимости, они сразу же попадают на страницы каталогов риэлторских компаний. Если внимательно изучить каталоги, в них появляются небольшие объемы жилья по более низкой цене в различных строительных объектах.

Минусы покупки квартир от подрядчиков, кроме уже рассмотренных рисков, связанных с покупкой квартиры в новостройке на ранней стадии строительства, сводятся к тому, что процедура оформления права собственности конечным покупателем может затянуться. Длительность и сложность оформления связаны с тем, что приобретая квартиру у организации, получившей ее за работы или услуги, вы как покупатель имеете дело не напрямую с правообладателем квартиры, а с целой цепочкой юридических лиц. Оформление бумаг, бюрократическая рутина могут омрачить жизнь, но если сделка точна юридически, рисков остаться обманутым в этом случае мало.

Способ № 3
Покупка квартиры в новостройке по акции↑

Сэкономить на покупке квартиры можно, приняв участие в акции, которые регулярно проводятся застройщиками из года в год. В чем заключается акция? Например, она позволяет купить 10 кв. метров квартиры на 20 000 руб. дешевле рыночной цены. Экономия при покупке квартиры может составить до 200 000 рублей. Надо следить за акциями: застройщик, в чьем доме квартиры «зависли» и не продаются, может скинуть цену.

Какие здесь могут быть риски? Часто акция – не что иное, как приманка для новых покупателей. Обычный рекламный трюк! Чтобы приобрести квартиру по акции действительно дешевле – а не по обычной рыночной цене! – разузнайте все условия покупки. Настоящая – а не рекламная – акция обязательно должна быть признана публичной офертой. В этом случае застройщик объявляет себя оферантом, а покупатель становится акцептантом. Оферант на основании договора обязан будет продать акцептанту квартиру на льготных условиях, причем, оказать подобную льготу в виде скидки он обязан всем покупателям, откликнувшимся на призыв, а не выборочно, по своему усмотрению. В обратном случае проблему можно будет решить через суд в пользу покупателя. Обратите внимание, что оферта считается действительной после официальной подтверждения со второй стороны, то есть со стороны покупателя. Иными словами, у вас на руках должен быть договор, подписанный с обеих сторон.

Способ № 4
Покупка квартиры на вторичном рынке↑

Разумеется, дешевле стоит квартире на вторичном рынке. Однако и такой вариант будет иметь свои издержки. Во-первых, как ни парадоксально, покупая квартиру на «дешевом» рынке вторичного жилья, вам придется потерпеть финансовые издержки. Ведь для свершения такой сделки вам обязательно потребуется сопровождение опытного юриста. Он проверит, например, не замышляют ли мошенники продать вам квартирку вместе с жильцом, то есть с прописанным в ней человеком. Юрист знает много и других тонкостей, о покупке которых вы даже не подозреваете! Ведь квартиры вы покупаете не каждый день. А квалифицированный юрист, который специализируется на купле-продаже недвижимости и занимается этим всю свою профессиональную жизнь, знает все подводные камни, и потому его услуги стоят недешево. Во-вторых, будьте готовы к издержкам психологическим. Ведь люди, у которых вы будете покупать квартиру, а также ситуации, в которые вы можете попасть, – сугубо индивидуальны.

Способ № 5
Покупка долей на вторичном рынке↑

Выгодный вариант приобретения жилья на вторичном рынке – покупка долей. Стоимость доли на вторичном рынке (или части квартиры, продаваемой целиком) почти в два раза ниже, нежели аналогичная по площади и прочим условиям отдельная квартира. Главная проблема этого варианта – вам придется иметь дело с собственниками долей, а проще говоря – с жильцами коммуналки. Кто проживает в коммунальных квартирах? Чаще всего, люди простые, бедные, подчас неадекватные, не способные вести конструктивный диалог.

Тем не менее, в сравнении с покупкой жилья по рыночной цене, покупка доли с приобретением в перспективе остальных долей предполагает ощутимую экономию. Хотя бы потому, что купив часть квартиры, вы не будете платить за съемное жилье, зато постепенно накопите средства для приобретения всей этой квартиры целиком или новой.

Однако опытные риэлторы убеждены: лучше, если вам удастся убедить разных собственников продать свои доли в квартире одновременно. А вот одна приобретенная доля может стать для вас проблемой, причем длительной. Скопив деньги на новую квартиру, продать свою долю в коммунальной квартире непросто.

Чаще всего возникают разногласия с другими собственниками. Ведь законодательно определенного порядка пользования квартирой нет. В другой доле квартиры могут проживать не собственники, а арендаторы – люди, снимающие эту долю (комнату) у собственников. Сами же собственники могут жить в другом городе или за границей, и связаться с ними, чтобы урегулировать вопросы общежития (арендаторы, к примеру, могут шумно себя вести) или решить вопрос о покупке доли соседей по коммуналке или о продаже своей доли, нет никакой возможности! Вы скажете, понятно, зачем разыскивать собственников, если вы хотите купить у них долю. А зачем их разыскивать, если вы хотите продать свою долю квартиры, которая находится у вас в собственности? Хороший вопрос. Но закон таков: без согласия других собственников квартиры вы не сможете не только прописать к себе родственников, даже близких, вы не можете даже избавиться от ненужной вам жилплощади и продать свою долю без согласия ВСЕХ, кто прописан в этой квартире! А прописаны там могут быть не только люди, живущие в разных городах и странах, но также находящиеся в местах заключения. И без их письменного согласия вы никакие сделки со своей долей провести не сможете. По сравнению с этой проблемой – не разделенные лицевые счета, необходимость платить по этим счетам за всех жильцов, прописанных в квартире, а также сложность проведения ремонта в местах общественного пользования – все это покажется мелочью.

Главное, если вы захотите выкупить всю квартиру целиком, то никак не сможете вынудить других собственников к продаже своих долей. Правовых механизмов для этого нет, поэтому велика вероятность того, что вы так и останетесь жить в коммунальной квартире. Ведь часто купить отдельную квартиру люди могут только продав старое жилье и добавив накопленные средства.

Способ № 6
Покупка обремененной квартиры↑

Квартира, в которой прописан (или проживает) человек без права собственности, обычно почти на четверть дешевле аналогичных предложений на рынке недвижимости. Купив ее, можно хорошо сэкономить.

Существенная скидка на цену квартиры обусловлена тем, что выписать человека (родственника продавцов собственности) из квартиры непросто, а подчас и невозможно. Этого человека можно понять, он будет до последнего держаться за жилплощадь. Процедура выписки человека сложная, и суды по этому вопросу могут длиться годами. Однако выселить жильца в судебном порядке все-таки можно, если он нарушает закон. А именно:

1. Он самовольно перепланировал жилье, и перепланировка может привести к разрушению жилого дома и повреждению соседних квартир.
2. При разводе он выселил бывшего супруга.
3. Использовал жилплощадь не по назначению: например, в качестве склада или магазина.

Таковы основания для выселения. Неутвержденная в БТИ перепланировка квартиры или использование жилого помещения в качестве склада или магазина – пожалуй, самые веские аргументы для выселения, и доказательства предоставить будет несложно.

Если же прописанные родственники продавцов квартиры не нарушают законодательство, этот перечень оснований для выселения их не коснется. Решать вопрос придется в суде. Только судья может решить, останется человек в квартире или нет. Чаще всего, как показывает жизнь, выселить такого жильца практически невозможно. Особенно, если, например, жилец до приватизации проживал в квартире с квартиросъемщиком на равных правах (ст.19 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года).

Способ № 7
Квартиры в домах под снос↑

Предшественник Сергея Собянина лет 15 назад заявил о программе по сносу ветхого жилья и «хрущевок», находящихся в аварийном состоянии, с тем, чтобы дать людям новое жилье. Вот тогда-то и стали люди покупать ветхие «хрущевки» и другое полуразвалившееся жилье в надежде в скором времени переселиться в новые квартиры из дома, признанного аварийным. Однако программа эта осуществилась лишь отчасти. Многие люди действительно переехали из «хрущевок» в новостройки, но многие ждут своей очереди по сей день…

Сегодня покупка жилья в доме, предназначенном под снос, может обернуться неприятностями. Взамен старого жилья, признанного аварийным, вы получите не новую, а другую старую, тесную, некомфортабельную, а возможно и опасную для жилья квартиру. Намерения прежнего московского мэра были благими, да вот только у города не хватило финансовых средств на достойные проекты расселения жильцов и реконструкцию кварталов. Поэтому из ветхого жилья людей переселяют в чуть менее ветхое, и только.

Многих «аварийных» домов по документам и планам Управ районов уже нет на карте – с 2012 года здесь должны были стоять новостройки! Однако не только «хрущевки», но и жилые постройки послевоенного 1946 года по-прежнему стоят на местах, и в них живут люди. Поэтому совершенно невозможно предугадать, будет ли дом, где вы купите квартиру, снесен в ближайшие год-два или простоит еще 5-10 лет. Однако, будем оптимистами: шансы найти нужный дом все-таки есть!

Информацию о сносе зданий можно поискать в Интернете, позвонить в комплекс реконструкции и развития города, на «горячую линию» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, обратиться в те же Управы районов.

Способ № 8
Скидки студентам, молодым семьям, пенсионерам и инвалидам↑

Еще один способ: застройщики жилых комплексов Москвы нередко в рамках акций предлагают скидки студентам очных отделений ВУЗов России, молодым семьям и пенсионерам. Надо лишь постоянно отслеживать, кто из застройщиков проводит подобные акции.

С большим вниманием относится мэр Москвы Сергей Собянин к проблемам семей, воспитывающих детей-инвалидов. Стоит обратиться в мэрию, а также в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Управу района по месту жительства, подробно изложить вашу жилищную ситуацию, и тогда возможно вам пойдут навстречу и помогут приобрести жилье по льготной цене.

Способ № 9
Первый и последний этажи, угловые квартиры↑

Чаще всего в объявления о покупке квартиры можно прочитать резкое заявление: «Первый и последний этажи не предлагать!» Хотя квартирами на первых и последних этажах порой пренебрегают напрасно.

Потенциальные покупатели отказываются от покупки квартир на последних этажах жилых домов, потому что именно квартиры последних этажей становятся жертвами протечки крыши дома. Однако в современных новостройках проектируется технический этаж над последним жилым, поэтому опасность протечки снижается практически до нуля. Более того, квартира на последнем этаже дома имеет много плюсов в виде отсутствия верхних соседей: никто не шумит и не топает над головой, нет опасности затопления недобросовестными соседями сверху. Кроме того, квартиры на последних этажах отличаются прекрасным видом их окон, более тихими и светлыми помещениями, тогда как до нижних этажей доносится шум улицы, а ветки высоких деревьев закрывают окна настолько, что приходится держать свет включенным едва ли не целый световой день.

Если даже технического этажа нет, можно сделать натяжные потолки, которые не будут испорчены от поступления влаги. При покупке квартиры на последнем этаже стоит обратить внимание на расторопность ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое обязано следить за состоянием дома и прилегающих к нему территорий. Если ТСЖ работает активно и может оперативно исправить протечку в тот же день, то серьезных проблем можно избежать.

Квартиры на первых этажах самые дешевые. Тут вы можете сэкономить до 30% стоимости жилья. Не хотите, чтобы прохожие заглядывали к вам в окна? Выберите квартиру окнами во двор, в палисадник, и тогда навязчивые прохожие не станут вас беспокоить. А плотные шторы и вовсе избавят вас от посторонних глаз. Поверьте, шторы – лишь малая плата за такую огромную скидку!

Угловые квартиры, как правило, холоднее тех, что расположены в центральной части здания. Однако и у них есть свои плюсы: например, как правило, они имеют два окна, за счет чего в помещении становится не только прохладнее, но и светлее. Отсутствие соседей за стеной, тишина, больше света – это ли не преимущества? Ко всем этим плюсам добавляется еще и более низкая цена. Остается справиться лишь с главным недостатком – холодным помещением. Но сделать это нужно лишь один раз: утеплить стены, поменять батареи и окна, утеплить полы с помощью современных материалов, можно сделать пол с подогревом.

Имейте в виду, что температура батарей в угловых квартирах должна быть выше, чем в квартирах, расположенных в середине дома. Поэтому если у вас квартире прохладнее, чем хотелось бы, опять же стоит обратиться в ТСЖ за помощью. И помните, что квартиру в угловой части дома лучше выбирать в самое холодное время года – зимой, тогда для вас станет очевидно, сильно ли вы рискуете здоровьем, экономя на такой покупке.

Способ № 10
На окраине, без кухни и без ванной…↑

Дешевле стоят также квартиры в домах гостиничного типа – в них кухня совмещена с прихожей. Там вы прямо в прихожей ставите электроплиту и готовите обед, фактически прислонившись спиной к входной двери. Такие квартиры имеют минимальную жилплощадь, в них часто две комнаты, одна проходная. В некоторых домах гостиничного типа до сих пор бывают проблемы с горячей водой, там установлены газовые колонки.

В центре Москвы есть огромные коммуналки в старых домах дореволюционной постройки, где анфилады разделены на отдельные квартиры, комнаты большие, есть туалет, но нет ванной. И кухня просто крошечная…

Всем известно, что дешевле стоят квартиры с проходными комнатами, совмещенным санузлом и газовой колонкой. Даже когда такие квартиры сдают в аренду, стоят они дешевле квартир с раздельными комнатами и горячей водой. Колонка, пусть и современного образца, все же представляет собой опасность, особенно если в доме растут маленькие дети, которые могут нажать не ту кнопку. Не случайно газовые колонки в московских домах постепенно и планомерно ликвидируют.

И уж, понятное дело, дешевле стоят квартиры в Подмосковье, на окраине, нежели в центре столицы. Все плюсы и минусы удаленного от центра жилья известны. Жить вдалеке от Садового кольца – наиболее экологически загрязненного автомобилями места – безусловный плюс. А вот ежедневный путь на работу от окраины к центру, в район того же Садового кольца, сначала на пригородной электричке, потом на метро – это очевидный минус. Такой образ жизни сильно изматывает, отнимет силы и здоровье, да и кругленькие суммы ежемесячно уходят на транспортные расходы. Казалось бы, если живете на окраине, там же удобнее подыскать и работу, не так ли? Однако жизненный опыт москвичей убеждает: «Вы никогда не будете жить возле места работы!» Да, и еще с окраины не так-то просто выбраться в театры и концертные залы, а после вечернего спектакля или концерта домой от Красной площади в Переделкино добираешься только к полуночи…

Словом, сэкономить при покупке жилья можно, лишаясь при этом определенной доли комфорта. Выбирая квартиру, хорошо подумайте, на какие жертвы вы готовы пойти ради того, чтобы иметь крышу над головой.