«Что нам стоит дом построить? Нарисуем – будем жить», - оптимистично утверждает детская песенка, деликатно умалчивая о самом изматывающем и энергоемком этапе – оформлении документов на регистрацию участка. Даже если вы доверили это нелегкое дело профессиональному риэлтору, оформление документов на государственную регистрацию земельного участка займет не меньше полутора месяцев. Условно весь процесс можно поделить на несколько шагов.

Шаг 1. Сбор документов для регистрации земельного участка↑

При покупке загородной недвижимости - участка под застройку или же уже построенного дома - продавец должен предоставить вам:

- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Это может быть и постановление о приватизации, и договор купли-продажи участка, и договор мены или, например, дарения;

- поэтажный план и экспликацию дома (при покупке участка с готовым домом);

- справку об отсутствии арестов и запрещений;

- кадастровый план земельного участка. В этом документе должны быть указаны границы территории участка и расположенные на ней особые зоны, например, пруд или постоянный бассейн. Кадастровый план входит в обязательный набор документов для регистрации земельного участка.

- справку из налоговой инспекции о том, что налог на этот земельный участок за текущий год заплачен. В некоторых регистрационных органах этот документ не требуют — этот вопрос нужно уточнить на месте.

Если у продавца не хватает документов, можете подсказать ему, где нужно получать недостающие: поэтажный план и экспликацию получают в БТИ, кадастровый план участка — в Кадастровом комитете, документ об отсутствии арестов — в Земельном комитете.

Шаг 2. Заключение договора купли-продажи земельного участка↑

Это можно сделать как в простой письменной форме, так и заверить у нотариуса. Оба варианта абсолютно законны, и управление Росрегистрации без проблем примет у вас документ, заключенный в простой письменной форме. К тому же, этот вариант обойдется несравнимо дешевле: ведь нотариус берет некий процент от суммы сделки.

Форма договора – стандартная. В документе обязательно должны быть указаны: размер и местонахождение земельного участка, цель его использования (сельскохозяйственная деятельность, дачное или индивидуальное жилищное строительство) и стоимость сделки.

Возможно, продавец попросит вас не вписывать в документ всю сумму, а ограничиться 1 миллионом рублей. Это выгодно тем продавцам, которые владеют данным участком менее трех лет: в этом случае доход от продажи участка свыше миллиона рублей обложат 13%-ным налогом.

Для покупателя такой договор опасен - если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, вам вернут только ту сумму, которая прописана в документе. Так что профессиональные риелторы рекомендуют оформлять договор с неполной стоимостью только в том случае, если вы абсолютно уверены в продавце – например, при продаже участка близким родственникам.

Шаг 3. Передача земельного участка↑

При непосредственной передаче земельного участка стороны подписывают специальный Передаточный акт, официально подтверждающий передачу собственности новому владельцу. После подписания этого документа хозяин проданного участка (дома) может появиться здесь уже только как гость. К Передаточному акту многие относятся несерьезно - простая записка, никем, кроме участников сделки, не заверенная. Однако то, что документ составлен в простой письменной форме, может обернуться серьезной проблемой: при потере документов для восстановления Передаточного акта вам придется искать бывшего хозяина.

Шаг 4. Подача документов для государственной регистраци земельного участка↑

В местном управлении Росрегистрации для государственной регистрации земельного участка от вас потребуют следующие документы

- заявление на регистрацию;

- правоподтверждающий документ на земельный участок;

- передаточный акт;

- кадастровый план земельного участка;

- квитанция об оплате регистрационного сбора; - ипотечный договор, если сделка совершается по ипотечной программе;

- справка об уплате налога на земельный участок (ее требуют не везде).

Обратите внимание: вам необходимо предоставить два идентичных пакета документов для государственной регистрации земельного участка. Бумаги на регистрацию участка подаются в двух экземплярах — от продавца и от покупателя.

Шаг 5. Ждите ответа↑

Стандартная процедура регистрации земельного участка занимает 30 рабочих дней. Если недвижимость приобретается по ипотеке - 14 дней.

Шаг 6. Расплата↑

Деньги продавец забирает только после того, как вы получите на руки Свидетельство о праве собственности. Таким образом, если речь идет не об ипотеке, де юре сделка совершается намного раньше, чем де факто. Если из документов, поданных в управление Росрегистрации, не следует, что расчет уже состоялся, эти документы к рассмотрению не примут.

По сути, продавец передает вам земельный участок «под честное слово». Единственной гарантией которого может служить договор об аренде банковской ячейки, куда вы кладете деньги, причитающиеся продавцу. Согласно документу, сразу после регистрации сделки купли-продажи продавец получает ключ от этой ячейки.

Это самый надежный вариант и для продавца, и для покупателя. Ее берут в аренду за несколько часов до подписания договора купли-продажи. Цена вопроса - примерно 5 000 рублей в месяц.

Шаг 7. Расписка↑

Непременно потребуйте от продавца расписку, причем написанную от руки, о том, что он получил все причитающиеся ему деньги за земельный участок. Конечно, если нечестный продавец решит вас надуть, доказательствами в суде послужат и договор аренды банковской ячейки, и присутствие банковского работника при передаче денег. Но к чему тратить время на суды? Расписку чаще всего дают одновременно с передачей ключа от банковской ячейки. Поэтому продавцу лучше написать документ заранее.