Дешёвая квартира не всегда законна↑

Последнее время растет популярность жилплощади в ближайшем Подмосковье, так как цены на квартиры в столице порой недоступны большинству потенциальных покупателей. По этой причине среди самых популярных афер с недвижимостью на сегодняшний день можно выделить продажу квартир в многоэтажных домах, построенных на земле, для этого не предназначенной. Речь идёт о земле, предназначенной для дачного строительства, земле лесных фондов или земле, имеющей сельскохозяйственное назначение (об аферистах в сфере купли-продажи недвижимости читайте также в статье «Мошенники на рынке жилья: на что обращать внимание при покупке и продаже квартиры?» и «Как не стать обманутым дольщиком, покупая квартиру в новостройке?»). 

МКАД и прилегающие к нему шоссе пестрят объявлениями «Квартиры от 800 тыс. рублей, всего 20 км от МКАД». В таких предложениях может указываться и 25, и 30, и 40 км – в разных объявлениях удаленность от столицы указывается по-разному, но всё же рекламируемая недвижимость находится не очень далеко от Москвы. Цифры заманчивые, но они не могут не смущать. Но непомерно высокая стоимость альтернативных предложений в столице толкает многих в руки мошенников.

Секрет низкой стоимости квадратных метров в таких домах очень прост: многоэтажные дома на дачных участках строятся без всякой разрешительной документации. Такой дом нельзя подключить к центральным коммуникациям. Кроме того, после того, как афера откроется, незаконная постройка на непредназначенной для этого земле при самом плохом сценарии развития событий может подлежать сносу за счет дольщиков-покупателей, т.е. вы не только потеряете деньги, отданные за квартиру, но еще и будете вынуждены оплатить снос, что совсем не дёшево. Кстати, это же касается и покупки квадратных метров в подмосковных таунхаусах (о покупке такого жилья читайте в статье «Покупаем таунхаус — на что обратить внимание?»). 

Экономя на проектной и разрешительной документации, застройщик получает квадратный метр жилплощади с себестоимостью около 500 у.е. На рынке стоимость увеличивается в два раза. Так что клиент платит уже примерно 1000 у.е. за квадратный метр. Однако это копейки по сравнению с аналогичными предложениями в столице, где квадратный метр стоит около 5 тыс. у.е. Страхи у покупателей есть, но возможность решить наконец пресловутый жилищный вопрос и реализовать мечту вынуждает многих не обращать внимание, например, на такой подозрительный момент, что высотка будет стоять в гордом одиночестве среди дачных домиков. Аферистам это, конечно же, на руку.

Схемы аферы могут быть самыми разными, например, по документам дом может проходить как небольшая малоэтажная в несколько этажей для одной семьи.

Чтобы не стать жертвой мошенников, юристы советуют, прежде чем подписывать какие-то бумаги или заключать договор долевого строительства, проверить у застройщика все необходимые документы. 

Во-первых, уточните сведения о земельном участке: попросите кадастровый паспорт участка или кадастровую выписку о нем, где нужно обратить внимание на назначение земли, на которой будет возводиться или уже возводится дом. В этом пункте должна быть запись – «строительство многоквартирного жилого дома». 

Посмотрите свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка. 

Не менее важны сведения о доме: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт дома, где в назначении дома должно быть указано «многоквартирный дом», а также предварительную исходно-разрешительную документацию, подтверждающую возможность подключения к коммуникациям.

Если уже попал …↑

Многоэтажные дома на садовых участках (сельхоз.землях и землях, принадлежащих лесному фонду) построены незаконно и подлежат сносу, так что если вы приобрели квартиру в таком здании, то прогнозы, увы, неутешительны. Есть ли возможность получить новую квартиру или вернуть деньги даже через суд? Вероятность невелика...

Если дело до суда не дойдёт, а дом сносить не станут, то, возможно, достраивать его и подключать к коммуникациям придется собственникам самостоятельно. Однако стоит учитывать, что, если дом проходит по документации как малоэтажная постройка, то даже если коммуникации и имеются, то они не рассчитаны на нагрузку, которой «обеспечит» их многоквартирный дом.

Очень часто в таком доме по документам приобретают не квартиру, а долю в праве собственности. Связано это с тем, что изначально дом строился и регистрировался частным лицом. В таких случаях квартиру за конкретным человеком закрепить непросто, и подобная жилплощадь в некоторых случаях не решит даже вопрос прописки.

Многое зависит от категории земли, где незаконный объект построен. Если это земля населенного пункта, и она все-таки предназначена для жилой застройки, собственнику квартиры можно попробовать там зарегистрироваться (о том, что нужно сделать для получения «дачной» прописки, читайте в статье «Как прописаться в дачном доме?»). Если же земля сельскохозяйственного назначения или предназначена для личного подсобного хозяйства, то в доме, построенном на ней, прописку не получить. И, следовательно, дом подлежит сносу.

Будьте внимательны, не попадайтесь на удочку мошенников!