Участникам программы реновации гарантируются квартиры с чистовой отделкой комфорт-класса, не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. Но всегда ли так и происходит на практике? Как добиться соблюдения своих прав при переселении в новый дом? На что нужно обратить внимание?

ФОТО: Сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы 

Варианты на выбор

Поскольку переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, переезжающие жильцы имеют право отвергать варианты, которые их не устраивают. Но аргументированно. По закону о реновации выбор жильцов не ограничивается тремя или каким-либо еще количеством вариантов. При грамотной подаче возражений по качеству по каждому дому можно получить на выбор и 5, и 6, и 7 вариантов – пока не подойдет.

Инструкция по приемке квартиры

Когда новый дом полностью готов, департамент городского имущества присылает переселяемым жильцам письмо с предложением новой квартиры (лично в руки или по почте). Если письмо по какой-то причине не пришло, его можно получить в центре информирования по переселению вашего дома. Он начинает работать в день начала переселения. Там же выдают ордер на осмотр и ключи. 

На практике внутреннее оснащение и отделка новых квартир порой оставляют желать лучшего. Но непрофессионалу определить наличие дефектов сложно. Вариант, который потребует денег, – заказать независимую экспертизу ремонта. Можно пригласить на осмотр жилья знакомого, который разбирается в технических тонкостях ремонта и отделки.

Права 

  • Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. 
  • По закону о реновации нет никаких «трех вариантов» предлагаемых квартир. Это заблуждение. Можно выбирать, пока не подойдет (при условии грамотной аргументации). 
  • Переселение происходит по договору мены, в рамках договора условия сделки должны устраивать обе стороны.

Как обнаружить недоделки самому

Если сведущих в ремонте знакомых у вас нет, при осмотре квартиры желательно иметь при себе три вещи: блокнот для записей, телефон (чтобы вести фото- и видеофиксацию) и рулетку (чтобы проверить соответствие фактического метража указанному в документах). 

  1. При осмотре провести фото- и видефиксацию состояния увиденного. Взять диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей. Пройдитесь тщательно по напольному покрытию: если покрытие под ногами «гуляет», значит, его застелили с нарушением технологии, в первый же сезон такие полы «вздуются» от проветриваний и отопления.
  2. В квартире проверить соответствие ее реального метража указанному в документах.
  3. Проверить работу инженерных систем (электрика, канализация, вентиляция), оконных блоков (плотность прижимания створок), межкомнатных дверей по уровню (закройте каждую, посмотрите, есть ли зазоры между косяком и полотном по всей линии – от низа до верха. Если да, это дефект. Со временем такая дверь перекосится еще больше и перестанет закрываться).
  4. Проверьте работу выключателей и розеток: попробуйте подключить телефон на подзарядку.
  5. Проверить состояние общемодомового имущества и здания. Каждый собственник имеет долю в праве собственности на общедомовое имущество. 
  6. Проверить состоянию несущих конструкций: фундамент, колонны, ригели, несущие балки. Есть ли трещины, подтопление. Можно пообщаться с жильцами других квартир в этом доме (если он уже отчасти заселен), поинтересоваться, сталкивались ли они с какими-то проблемами. Ведь последствия некоторых нарушений хорошо проявляются только в процессе эксплуатации жилья. Например, плохая звукоизоляция, появление плесени в ванной от перепада температур и влажности, неприятные запахи из-за некачественной системы вентиляции.
  7. Оценить работу каждого лифта.
  8. Оценить общее состояние подъезда. 
  9. Лично в ДГИ представить результаты осмотра квартиры и дома, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов. 
  10. При осмотре представитель города отсутствует. 
  11. Акты сдачи-приемки не составляются. От москвичей требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен». Несогласие надо аргументировать (см. пункты выше).

Кому предъявлять претензии

Если вы обнаружили недоработки, в этот же день обратитесь в управляющую компанию (УК). Она обязана разобраться с проблемой в соответствующие сроки (от семи дней и более – зависит от масштаба дефектов). Владелец квартиры не должен ничего платить за устранение недоделок.

Затем инициируется осмотр жилья с участием представителя УК и генподрядчика, составляется акт, где фиксируются замечания. После устранения недостатков снова проводится осмотр в том же составе (переселенец и уполномоченные лица), оформляется акт об отсутствии замечаний. 

Подписание договора

Если после осмотра вы довольны квартирой и состоянием ремонта, подписываете акт об отсутствии замечаний с представителем управляющей компании. Следующий шаг – подписание договора мены. При сделке по такому сложному и высокоценному недвижимому имуществу от граждан требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен». Необходимо не просто «поставить галочку», но оптимально представить ДГИ результаты осмотра, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов (и не забудьте добиться, чтобы на копии переданного акта поставили отметку). Отнести документы лучше лично, не надеясь на добросовестную работу почты. К тому же, это намного быстрее. 

Есть список документов, которые необходимы при составлении заявления на согласие:

  • Заявление с подписью всех зарегистрированных в старой квартире;
  • Паспорта жильцов;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Документы на правообладание старым жильем.

Регистрация права собственности

Это следующий шаг, который необходимо пройти для получения равнозначного жилья по реновации. Для этого необходимо лично посетить ДГИ г. Москвы. Там вам смогут сообщить о все пакете документов, который необходимо собрать, чтобы зарегистрировать квартиру в Росреестре. После этого вам необходимо подать все документы через сервис «Мои документы». Последним этапом будет дождаться получения документов на право собственности. Вам передадут их в удобное время.

Недостатки после переселения

Если вы обнаружили недоделки уже после переселения, отчаиваться не стоит. Срок обращения в управляющую компанию с претензией по дефектам составляет два года с момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. В претензии нужно описать найденные проблемы, приложить фото/видеоматериалы, указать свои требования (безвозмездно устранить недоделки либо компенсировать расходы на ремонт, если планируете провести его самостоятельно). Также укажите сроки: для рассмотрения непосредственно претензии и для устранения недостатков.

Предоставить претензию юрист рекомендует заказным письмом с уведомлением. Если УК проигнорирует ваш запрос, у вас будет свидетельство, что вы действительно его направляли. В этом случае или при отказе УК исправить недостатки доказательства пригодятся для суда.

Когда необходимо подавать в суд

В суд можно подать при отказе или игнорировании вашей претензии, а также в случае, если дефекты проявились спустя более двух лет после заселения. Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности, в течение которого можно подать иск в суд, составляет три года с момента обнаружения вами нарушения ваших прав. В данном случае нарушением прав считается момент выявления вами недостатков.

Для суда нужно составить исковое заявление, приложить к нему документы на жилое помещение, копии ваших претензий и ответов по ним (если есть). В иске полностью пропишите обстоятельства, факт и время обнаружения вами недостатков, а также требования к ответчику – безвозмездное устранение либо компенсацию за ремонт. У вас как истца должны быть доказательства наличия недоделок – фото или видео. Если до суда вы провели за свой счет независимое обследование ремонта, оценку материального ущерба (если он имел место) и/или морального вреда (тут лучше обратиться за помощью к юристу), можете приложить к иску просьбу взыскать с ответчика соответствующие суммы.

Будьте готовы к тому, что обычной практикой является попытка другой стороны оспорить претензии истца в суде, якобы недостатки произошли не по их вине, а в силу нормального износа, недобросовестной эксплуатации жилья или даже природных факторов. Вероятно, сторона ответчика подаст ходатайство об экспертизе. Можете отнестись к этому спокойно: поскольку суд возлагает расходы по оплате экспертизы, как правило, на того, кто о ней просит, то в этом случае оценка будет проводиться не за ваш счет.