Причем далеко не всегда речь идет о мошенничестве. В некоторых случаях продавец просто не знает, что его землю оформить в собственность, а значит - продать, просто невозможно.

Почему люди продают неоформленную землю?↑

Ни для кого не секрет, что оформление в собственность участка – дело дорогое и хлопотное. Многие из тех, кто владеет землей по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования готовы серьезно потерять в деньгах при продаже, лишь бы не связываться с этой бумажной волокитой. Тем более, что четкой инструкции по оформлению не существует. В каждом регионе – свои правила, причем нигде не прописанные, вот и приходится ходить по инстанциям даже не месяцы – годы. А если учесть, что любые нотариально заверенные документы имеют свой срок действия, то некоторые процедуры в какой-то момент приходится начинать заново.

Почему люди покупают неоформленную землю?↑

Первая и главная причина – такая земля стоит намного дешевле. Если покупателем выступает риэлтор, здесь все понятно. Специалисты в состоянии не только проверить все документы по своим каналам, но и быстро и грамотно оформить собственность. Для обычного гражданина покупка такой земли в большинстве случаев – неоправданная авантюра.

Несмотря на то, что продавать по закону можно только землю, оформленную в собственность, есть вполне официальные способы обойти это правило.

Сам себя перехитрил?↑

Первый вариант – по доверенности. Продавец оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, по которой тот занимается оформлением земли в собственность. В ней оговаривается право доверенного лица собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности. Право продать или подарить оформленную недвижимость оговаривается либо здесь же, либо в отдельном документе. В общих чертах это то же, что и покупка машины по доверенности, только рисков больше. Машина может оказаться разве что в угоне или с криминальным прошлым, но это легко проверить. С землей все намного сложнее.

Начнем с того, что, если доверенность оформлена на вас, вы не сможете впоследствии переоформить землю на себя. В п. 3 ст. 182 ГК РФ говорится: представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Вы, конечно, можете переоформить землю на родных или знакомых, а те – на вас, но, во-первых, это долго и дорого, а во-вторых, требует изрядной доли честности от временных владельцев. Можно заключить договор купли-продажи с продавцом, где будет прописано, что именно он продает вам землю, но это можно будет сделать, только когда земля будет оформлена в собственность. Но здесь свои нюансы. Для начала – денежный вопрос. Предполагается, что сразу после подписания доверенности вы должны передать продавцу деньги за участок. Но нет никаких гарантий, что вас не «кинут», когда вы оформите право собственности на продавца.

Предусмотрительность не работает↑

Вот здесь возникает второй вариант заключения сделки – доверенность и предварительный договор. В этом случае до оформления договора купли-продажи вы платите только задаток. Выход? Не совсем. Если вам по каким-то причинам откажут в регистрации права собственности, вы не сможете даже рассчитывать на положенный по закону возврат в двойном размере. Предварительный договор предусматривает только обязательство заключить договор купли-продажи, а продавец и не отказывается! Вы сами не можете обеспечить условия для этой сделки. Получается - уйма времени, да и денег тоже, впустую. А отказать вам в оформлении земли в собственность могут, причем запросто. На некоторые участки право собственности оформить просто невозможно. Это земельные участки, изъятые из оборота, например те, на которых располагаются находящиеся в федеральной собственности государственные природные заповедники, а также те, на которых размещены для постоянной деятельности вооруженные силы РФ, или объекты организаций ФСБ. Но это хотя бы можно заранее проверить. А как вам такая ситуация? Земля досталась продавцу как бывшему работнику колхоза и совхоза. Однако организации-правопреемники этих советских хозяйств – АО, ООО или СПК – могут предъявить права на эту землю. Можно, конечно, подать в суд, но практика показывает, что в 95 процентах случаев спор решается в пользу организаций. Есть и такой вариант – участок не имеет кадастрового номера. То есть в собственность вы его оформите, но в кадастровой выписке будет указано, что границы участка не установлены. А вот с продажей (читай – с оформлением участка на вас), могут быть проблемы – из-за несовпадения фактических границ участка и границ, отраженных в кадастровой карте. Теоретически решить проблему можно, сделав межевание участка. Но для этого нужно договариваться с соседями, а тех, порой, не так просто отыскать, особенно если смежный надел купила организация и в документах отражен только ее юридический адрес.

Скупой платит дважды↑

Есть еще один вариант – заключение сделки через риэлтерское агентство. Здесь все как с продажей квартиры по альтернативе. Цена ниже, чем в среднем на рынке, все ждут, пока не будут выполнены условия сделки, профессионалы быстро и правильно все оформляют. Главный минус – стоимость услуг риэлторов. На выходе участок вам может обойтись дороже, чем изначально оформленный в собственность.

Из всего этого следует традиционный вывод – скупой платит дважды. Однако людям свойственно учиться на своих ошибках. Единственная надежда на то, что в ближайшее время неоформленных участков просто не останется – в Госдуму внесен законопроект, по которому владельцев неоформленной земли будут штрафовать.